Bericht über die öffentliche Sitzung des Bauausschusses der Gemeinde Ellhofen am 11. Juli 2024

Sachverhalt/Begründung

1. Ein Bauherr plant auf den Flurstücken 4537 und 4539, Pferchäcker 1, die Errichtung eines Dreifamilienhauses mit Garage und Stellplätzen (Anlage 1). Für das Vorhaben gilt der Bebauungsplan „Weinsberger Weg – 1. vereinfachte Änderung“ von 2002.
   
   
2. Das geplante Vorhaben weist einige Verstöße gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans auf:
   1. Die beiden Freisitze sowie der Treppenabgang im Nordosten überragen das Baufenster mit jeweils rund 10,5 Quadratmetern (Anlage 2).
   2. Die Terrasse überragt das Baufenster an der Südostseite mit rund 11 Quadratmetern (Anlage 3).
   3. Fünf Stellplätze ragen über das Baufenster hinaus oder liegen sogar vollständig außerhalb.
      
      
3. Aus Sicht der Verwaltung sind die Verstöße wie folgt zu bewerten:
   
   
   1. Freisitze sind allgemein nur in den überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. In der Vergangenheit gab es bereits ähnliche Befreiungen. Damit ist die Überschreitung des Baufensters mit den beiden Freisitzen aus Sicht der Verwaltung genehmigungsfähig. Der dafür notwendige Treppenabgang in direktem Anschluss zur öffentlichen Verkehrsfläche wird jedoch kritisch angesehen und ist aus Sicht der Verwaltung nicht genehmigungsfähig. Sollte der Bauherr einen Abstand zwischen der Treppenanlage und der öffentlichen Verkehrsfläche vorsehen, so ist der Treppenabgang auch außerhalb des Baufensters denkbar.
   2. Die Regelungen von a) sind auch für die Terrasse anwendbar.
      Damit ist die Überschreitung des Baufensters mit der Terrasse aus Sicht der Verwaltung genehmigungsfähig.
   3. Offene (nicht überdachte) Stellplätze sind allgemein auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig, wenn sie im Anschluss an die öffentliche Verkehrsfläche errichtet werden. Fünf der vorgesehenen Stellplätze liegen entweder zum Teil oder vollständig außerhalb des Baufensters.
      Vier der Stellplätze sind jedoch im Anschluss an die öffentliche Verkehrsfläche geplant und somit zulässig.
      Lediglich ein Stellplatz erfüllt die Anforderungen nicht. Dieser Stellplatz liegt überwiegend im Garagenbaufenster und überragt dieses nur mit 2,5 Quadratmetern.
      Die Festsetzung dient unter anderem der Verringerung der befestigten Flächen. Durch die direkte Zufahrt der Stellplätze von öffentlichen Verkehrsflächen sind weniger Flächen zu versiegeln, um die Stellplätze zu erreichen.
      Die Fläche bis zur öffentlichen Verkehrsfläche würde jedoch ohnehin versiegelt werden, da sie als Stellplatz genutzt wird.
      Ähnliche Befreiungen gab es bereits.
      

Beschlussantrag

1. Das städtebauliche Einvernehmen für die Überschreitung des Baufensters mit den zwei Freisitzen wird erteilt, nicht jedoch für den Treppenabgang.
2. Das städtebauliche Einvernehmen für die Überschreitung des Baufensters mit der Terrasse wird erteilt.
3. Das städtebauliche Einvernehmen für die Errichtung des offenen Stellplatzes, welcher nicht im Anschluss an die öffentliche Verkehrsfläche geplant ist, wird erteilt.

Abstimmungsergebnis

Dem Antrag wird einstimmig zugestimmt.

Sachverhalt/Begründung:

Herr Müller ist zu diesem Tagesordnungspunkt befangen.

1. Ein Bauherr plant auf dem Flurstück 4461, Dorfäckerstraße 22, den Neubau eines Einfamilienwohnhauses mit Doppelgarage (Anlage 1). Für das Vorhaben gilt der Bebauungsplan „Dorfäcker“ von 1998.
2. Das Vorhaben weist einige Verstöße gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans auf:

a) Die Doppelgarage überragt das Baufenster an der Nordwest- sowie an der Südwestseite mit insgesamt rund 11 Quadratmetern (Anlage 3).

b) Die Terrasse überragt das Baufenster an der Südostseite mit rund 7,5 Quadratmetern.

c) Das Dach der Garage ist als begrüntes Flachdach geplant (Anlage 4).

d) Die Terrassenüberdachung ist außerhalb des Baufensters geplant und soll als Flachdach ausgeführt werden (Anlage 5).

e) Die Erdgeschossfußbodenhöhe von 200,50 Meter wird um 0,65 Meter unterschritten.

f) Die maximal zugelassene Traufhöhe von 3,80 Metern wird um 0,98 Meter überschritten (Anlage 6).

g) Die Dachziegelfarbe ist in anthrazit geplant.

3. Aus Sicht der Verwaltung sind die Verstöße wie folgt zu bewerten:

a) Garagen sind grundsätzlich nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. In der Vergangenheit gab es bereits ähnliche Befreiungen. Daher sieht die Verwaltung die Überschreitung als genehmigungsfähig an.

b) Terrassen sind grundsätzlich nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Auch hier gab es in der Vergangenheit bereits ähnliche Befreiungen. Daher sieht die Verwaltung die Überschreitung als genehmigungsfähig an.

c) Grundsätzlich muss die Garage ein Satteldach haben. Zudem ist die Dachneigung bei an das Wohngebäude angebauten Garagen sogar an die Dachneigung des Wohngebäudes gebunden. Flachdächer sind bei Garagen aber ausnahmsweise zulässig, wenn sie mindestens 0,1 Meter substratüberdeckt und gärtnerisch gestaltet sind. Das Flachdach ist begrünt geplant. In der Vergangenheit gab es bereits ähnliche Befreiungen. Daher sieht die Verwaltung die abweichende Dachform der Garage als genehmigungsfähig an.

d) Die Überschreitung des Baufensters mit der Terrassenüberdachung (7,5 Quadratmeter) ist grundsätzlich genehmigungsfähig. Bei Nebengebäuden sind Flachdächer nur ausnahmsweise zulässig, wenn sie mindestens 0,1 Meter substratüberdeckt und gärtnerisch gestaltet sind. Dies ist hier nicht der Fall. Bisher gab es einen vergleichbaren Fall, in dem eine Überdachung zwischen Garage und Wohnhaus nicht als Satteldach geplant wurde. Die Befreiung wurde ohne Nebenbestimmungen erteilt, da es sich um eine Pergola handelt. Die Verwaltung schlägt vor, das Einvernehmen für das Flachdach zu erteilen unter der Voraussetzung, dass dieses mindestens 0,1 Meter substratüberdeckt und gärtnerisch gestaltet wird.

e) Die Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH) muss auf diesem Grundstück bei 200,50 Meter über Normalnull liegen. Abweichungen sind laut Festsetzung im Bebauungsplan maximal um 0,30 Meter nach unten zulässig. In der Vergangenheit wurden Unterschreitungen der EFH bis 0,50 Meter zugelassen. Eine Unterschreitung von 0,65 Metern ist deutlich mehr als das, was im Bebauungsplan vorgegeben ist. Daher sieht die Verwaltung diese weitreichendere Unterschreitung als nicht genehmigungsfähig an.

f) Die maximal zugelassene Traufhöhe liegt bei 3,80 Metern. Geplant ist eine Traufhöhe von 4,78 Metern. Damit übersteigt die geplante Traufhöhe die maximal zulässige Traufhöhe tatsächlich um 0,98 Meter. Das Gebäude wirkt dadurch beinahe zweigeschossig. Die Verwaltung sieht eine derart große Überschreitung der Traufhöhe als nicht genehmigungsfähig an.

g) Zur Dachdeckung sind nur Materialien in roten oder rotbraunen Farbtönen zulässig. Die Dachziegelfarbe ist in anthrazit geplant. Ähnliche Anträge auf Befreiung wurden in der Vergangenheit abgelehnt.

Beschlussantrag

Der Bauausschuss beschließt:

1) Das städtebauliche Einvernehmen für die Überschreitung des Baufensters mit der Garage wird erteilt.

2) Das städtebauliche Einvernehmen für die Überschreitung des Baufensters mit einer Terrasse wird erteilt.

3) Das städtebauliche Einvernehmen für die Errichtung einer Doppelgarage mit begrüntem Flachdach wird erteilt.

4) Das städtebauliche Einvernehmen für die Überdachung der Terrasse als Flachdach außerhalb des Baufensters wird erteilt unter der Voraussetzung, dass dieses mindestens 0,1 Meter substratüberdeckt und gärtnerisch gestaltet wird.

5) Das städtebauliche Einvernehmen für die Überdachung der Terrasse als Flachdach außerhalb des Baufensters wird erteilt unter der Voraussetzung, dass dieses mit einer nicht durchgängigen Dachhaut gestaltet wird (Pergola).

6) Das städtebauliche Einvernehmen für die Unterschreitung der Erdgeschossfußbodenhöhe um 0,65 Meter wird erteilt.

7) Das städtebauliche Einvernehmen für die Überschreitung der Traufhöhe um 0,98 Meter wird erteilt.

8) Das städtebauliche Einvernehmen für die Dachdeckung mit Ziegeln in anthrazit wird erteilt.

Abstimmungsergebnis

1) Dem Antrag wird einstimmig zugestimmt.

2) Dem Antrag wird mehrheitlich zugestimmt.

3) Dem Antrag wird einstimmig zugestimmt.

4) Der Antrag findet bei Stimmengleichheit nicht die erforderliche Mehrheit und ist damit abgelehnt.

5) Dem Antrag wird einstimmig zugestimmt.

6) Der Antrag wird einstimmig abgelehnt.

7) Der Antrag wird mehrheitlich abgelehnt.

8) Der Antrag wird mehrheitlich abgelehnt

Sachverhalt/Begründung

Ein Bauherr plant auf dem Flurstück 2996, Haller Straße 9, die Umnutzung von Büroräumen in eine Wohnung (Anlage 1). Das Vorhaben liegt im nicht überplanten Innenbereich. Es gibt keinen gültigen Bebauungsplan. Das Vorhaben liegt im Sanierungsgebiet.

Geplant ist der Einbau einer Küchenzeile und Sanitäranlagen, um die derzeitigen Büroräume zu Wohnräumen umzubauen. Hierdurch kann eine Vier-Zimmer-Wohnung geschaffen werden. Geplant ist die Umnutzung der Büroräume im Obergeschoss (Anlage 2).

Eine Wohnnutzung ist in der Haller Straße bereits vorhanden.

Da das Vorhaben im unüberplanten Innenbereich liegt und keine baulichen Veränderungen geplant sind, sieht die Verwaltung keine Gründe gegeben, das Einvernehmen nicht zu erteilen. Im unüberplanten Innenbereich kann das Einvernehmen nur versagt werden, wenn eine negative städtebauliche Relevanz des Vorhabens zu erwarten ist. Da die Umnutzung keine negative städtebauliche Relevanz aufweist, empfiehlt die Verwaltung, das Einvernehmen zu erteilen.

Beschlussantrag

Der Bauausschuss beschließt, das städtebauliche Einvernehmen und die sanierungsrechtliche Zustimmung zu erteilen.

Abstimmungsergebnis

Dem Antrag wird einstimmig zugestimmt.

Sachverhalt/Begründung

1) Nachdem in der Gemeinderatssitzung am 6.6.2024 die Mehrkosten für die Auflagertaschen genehmigt wurden, wird das Pilgerschrittverfahren derzeit durchgeführt. Die Bilder anbei zeigen den aktuellen Baufortschritt (Anlage 1).

2) Die geplanten Schlauchliner in der Friedhofstraße können baulich durch die gefundene Schadstelle am Kanal nicht wie vorgesehen umgesetzt werden. Daraus ergab sich ein Nachtrag der Firma Swietelsky-Faber in Höhe von 13.316,30 Euro brutto.

Der Vorsitzende ergänzt mündlich:

3) Sanierung der Kirchenuhrglocke

Die evangelische Kirchengemeinde informierte die Verwaltung über einen Sanierungsbedarf an der Kirchenuhrglocke. Gemäß Vertrag trägt die Gemeinde die Kosten für die Instandhaltung der Uhr. Die Kosten belaufen sich auf 5.000 bis 6.000 Euro. Aktuell werden Angebote eingeholt. Die Sanierung erfolgt außerplanmäßig, daher wird die Summe über den Nachtrag dargestellt werden.

4) Erste Beschaffungen für die neue Krippe

Für die neue Krippengruppe in der Hauptstraße ist ein Budget für die Innenausstattung von 72.000 Euro vorgesehen. Diese Kosten werden über den Nachtrag 2024 dargestellt. Aufgrund langer Lieferzeiten wurden einzelne Gegenstände der Innenausstattung (zum Beispiel Kinderbetten) bereits jetzt bestellt. Das beauftragte Volumen beläuft sich auf 11.500 Euro brutto.

Der Gemeinderat nimmt dies zur Kenntnis.

Sachverhalt/Begründung

1. Bewuchs auf dem Flurstück 1109/2

Ein Mitglied des Bauausschusses merkt an, dass der Bewuchs auf dem Flurstück 1109/2 sehr stark sei und man doch den Eigentümer auf Rückschnittsmöglichkeiten hinweisen solle. Der Vorsitzende sagt Klärung zu.

2. Pfützenbildung auf dem Binweg

Ein Mitglied des Bauausschusses fragt nach, ob die Pfützenbildung auf dem erst neu hergestellten Binweg bekannt sei. Der Vorsitzende erwidert, dass dies noch nicht an ihn herangetragen wurde und sagt Klärung zu.

3. Nutzung der Grünfläche nördlich der Schule

Ein Mitglied des Bauausschusses erkundigt sich, ob die Flächen nördlich des Schulgebäudes von den Schülern genutzt werden darf. Der Vorsitzende erläutert, dass die Flächen nördlich der Grundschule als Flächen für den Gemeinbedarf (Schule) ausgewiesen sind und dementsprechend auch so genutzt werden können. Eine genaue Art der Nutzung ist dem Vorsitzenden nicht bekannt.

4. Rückschnitt in der Bahnhofstraße

Ein Mitglied des Bauausschusses erkundigt sich, warum Rückschnitte auf privaten Grundstücken in der Bahnhofstraße durch die Gemeinde durchgeführt werden. Der Vorsitzende erklärt, dass es sich um ein Grundstück der Gemeinde handelt, welches zwar nicht so erkennbar sei, aber natürlich der Unterhaltspflicht der Gemeinde obliegt.

Sachverhalt/Begründung

Bausseitige Leistungen für die Nahwärmezentrale für die neue Ortsmitte

Der Vorsitzende erläutert, dass im Vertrag mit der Wärmgesellschaft mbH für das Contracting des Nahwärmenetzes bauseitige Leistungen festgelegt worden sind, welche die Gemeinde umsetzen muss. Unter anderem muss der Raum der ehemaligen Jugendfeuerwehr unterhalb der Kindertagesstätte durch eine Brandschutzwand in zwei Teile getrennt werden. Hinzu kommen kleinere Abbruch- und Entsorgungsarbeiten. Die Verwaltung hat dazu ein Angebot der Firma Karl Köhler angefragt. Dieses beläuft sich auf 16.563,78 Euro brutto. Die Verwaltung empfiehlt, die Arbeiten an die Firma Karl Köhler aus Besigheim zu beauftragen. Die Kosten werden über den Nachtrag 2024 dargestellt.

Beschlussantrag

Der Bauausschuss beschließt, die Arbeiten für die Einrichtung der Nahwärmezentrale an die Firma Karl Köhler aus Besigheim zu beauftragen.

Abstimmungsergebnis

Dem Antrag wird einstimmig zugestimmt.