Bericht über die öffentliche Sitzung des Bauausschusses der Gemeinde Ellhofen am 17. Juli 2025

TOP 1
Baugesuch; Energetische Sanierung einer Doppelhaushälfte mit Ausbau des Dachgeschosses und Dachgauben, Carport, Abbruch, Anbau, Garage, Balkon und Treppe, Flurstück 1132/6, Bergstraße 46

BA-2025-016

Sachverhalt/Begründung
1) Ein Bauherr plant auf dem Flurstück 1132/6, Bergstraße 46 die energetische Sanierung des Gebäudes mit Ausbau des Dachgeschosses und der Errichtung von Dachgauben und einem Carport. Im Rahmen dessen soll der bestehende Anbau, die Garage, der Balkon und die Kellertreppe abgerissen werden (Anlage 1). Für das Vorhaben gilt der Bebauungsplan Dammbacher beim Seegärtle, 1. Änderung von 1975.
2) Das geplante Vorhaben weist einige Verstöße gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans auf:
a) Der geplante Anbau an der Nordostseite des Gebäudes vor dem vorhandenen Eingang überschreitet die überbaubare Grundstücksfläche um rund sechs Quadratmeter (Anlage 3).
b) Der geplante Carport an der Nordostseite des Gebäudes überschreitet die überbaubare Grundstücksfläche um rund 20 Quadratmeter.
c) Der geplante Carport hat kein geneigtes Dach, sondern ein Flachdach (Anlage 6).
d) Die beiden Dachgauben auf der Nordost- und auf der Südwestseite haben zwar ein geneigtes Dach, jedoch nur mit acht Grad Neigung statt mit den im Bebauungsplan vorgegebenen zehn bis 30 Grad.
3) Aus Sicht der Verwaltung sind die Verstöße wie folgt zu bewerten:
a) Gemäß § 23 Absatz 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) kann ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß zugelassen werden. Als Höchstmaß für die Überschreitung könnte man gemäß Literatur 1,50 Meter annehmen. Der vorhandene Windfang entspricht dieser Tiefe von 1,50 Meter und ist daher aus Sicht der Verwaltung unkritisch zu betrachten. Anders verhält es sich jedoch mit dem geplanten neuen Anbau, welcher 2,43 Meter tief ist. Befreiungen dieser Art wurden im Bebauungsplangebiet bisher noch nicht erteilt. Das Einvernehmen ist daher aus Sicht der Verwaltung zu versagen.
b) Die vorhandene Garage, welche abgebrochen werden soll, liegt im Nordwesten ebenfalls außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche. Im Gesamtgeltungsbereich des Bebauungsplans gibt es zudem weitere Garagen, welche außerhalb des Baufensters liegen. Betrachtet man jedoch die anderen Grundstücke in diesem Straßenabschnitt, halten alle Garagen die Baugrenze ein (Anlage 1). Zudem wurden die Grundstücksflächen im Nordosten bisher von Bebauung freigehalten – die Baugrenze hat die Charakteristik einer Baulinie entwickelt. Einzige Ausnahme stellen Windfänge in geringfügigem Maß (vergleiche Punkt a) dar. Aus Sicht der Verwaltung ist das Einvernehmen für eine Überschreitung der Baugrenze mit einem Carport an der Nordostseite des Grundstücks demnach nicht zu erteilen.
c) Das Einvernehmen für ein Flachdach auf dem Carport ist aus Sicht der Verwaltung zu erteilen. In der näheren Umgebung haben die vorhandenen Garagen ebenfalls nur eine minimale Dachneigung (kleiner als 5 Prozent).
d) Bei Gebäuden in diesem Straßenabschnitt finden sich vergleichbare Dachgauben, welche ebenfalls nicht die im Bebauungsplan vorgegebene Dachneigung einhalten. Diese wurden genehmigt. Aus Sicht der Verwaltung ist das Einvernehmen zu erteilen.
4) Zudem entsprechen die beiden Dachgauben auf der Nordost- und auf der Südwestseite nicht den Richtlinien der Gemeinde Ellhofen über Dachaufbauten: Die Gauben haben eine Länge von 4,36 Meter und überschreiten demnach das Höchstmaß von 3 Meter Länge. In der näheren Umgebung gibt es bereits zwei genehmigte Dachgauben, welche jeweils 4,20 Meter lang sind. Diese liegen jeweils auf der Südwestseite des Grundstücks, also nicht auf der Straßenseite.
Die Verwaltung schlägt vor, das Einvernehmen für die Dachgaube im Südwesten bis zu einer Länge von 4,20 Metern zu erteilen. Das Einvernehmen für die Dachgaube auf der Nordostseite sollte jedoch aus Sicht der Verwaltung lediglich bis maximal drei Meter erteilt werden, was den Vorgaben der Dachaufbautenrichtlinie entspricht.

Beschlussantrag
Der Bauausschuss beschließt:
1) Das städtebauliche Einvernehmen für die Überschreitung der Baugrenze auf der Nordostseite mit einem Anbau mit einer Tiefe von 2,43 Meter wird erteilt.
2) Das städtebauliche Einvernehmen für die Überschreitung der Baugrenze auf der Nordostseite mit einem Carport wird erteilt.
3) Das städtebauliche Einvernehmen für das Flachdach auf einem Carport wird erteilt.
4) Das städtebauliche Einvernehmen für die Dachneigung der Dachgauben von acht Grad wird erteilt.
5) Das städtebauliche Einvernehmen für die Dachgaube auf der Südwestseite wird bis zu einer Breite von 4,20 Metern erteilt.
6) Das städtebauliche Einvernehmen für die Dachgaube auf der Nordostseite wird bis zu drei Metern erteilt.
Abstimmungsergebnis
1) Der Antrag wird mehrheitlich abgelehnt.
2) Der Antrag wird einstimmig abgelehnt.
3) Dem Antrag wird einstimmig zugestimmt.
4) Dem Antrag wird einstimmig zugestimmt.
5) Dem Antrag wird einstimmig zugestimmt.
6) Dem Antrag wird mehrheitlich zugestimmt.

TOP 2
Baugesuch; Anbau eines neuen Wohnhauses mit zwei Wohneinheiten, Flurstück 2749, Schillerstraße 8

BA-2025-017

Sachverhalt/Begründung
Gemeinderat Frank Seiter ist zu diesem Tagesordnungspunkt befangen.
1) Ein Bauherr plant auf dem Flurstück 2749, Schillerstraße 8, den Anbau eines neuen Wohnhauses mit zwei Wohneinheiten (Anlage 1). Für das Vorhaben gilt der Bebauungsplan „Heilbronner Weg“ von 1960.
2) Aktuell befindet sich auf dem Flurstück ein Einfamilienwohnhaus. Östlich des Bestandsgebäudes soll ein weiteres Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten entstehen. Die Wohnhäuser sollen durch einen eingeschossigen Verbindungsbau miteinander verbunden werden.
3) Der Bauherr kam bereits Ende 2024 mit dieser Planung auf die Verwaltung zu und hatte diese gebeten, vor einer Einreichung des Bauantrags bei der unteren Baurechtsbehörde zu prüfen, ob ein Einvernehmen durch den Bauausschuss für dieses Vorhaben möglich wäre. Der Bauausschuss hatte das Einvernehmen für die beantragten Befreiungen in seiner Sitzung am 23. Januar 2025 in Aussicht gestellt (Anlage 10).
4) Inzwischen wurde der Bauantrag (Anlagen 1 bis 9) beim Landratsamt eingereicht inklusive der beantragten Befreiungen. Dabei fällt auf, dass sich einzelne Maße im Vergleich zur internen Bauvoranfrage leicht verändert haben. Nach Rücksprache mit dem Planungsbüro wurde zur Erstellung der Genehmigungsplanung eine Vermessung durchgeführt. Dabei stellte sich heraus, dass die Firsthöhe des Bestandsgebäudes bei der internen Bauvoranfrage 2024 20 Zentimeter aufgrund von vorhandenen Planunterlagen niedriger angegeben war, als sie tatsächlich nach neuester Vermessung ist. Da der geplante Neubau dieselbe Firsthöhe wie das Bestandsgebäude haben soll, wurde diese beim geplanten Neubau entsprechend nach oben korrigiert. Dies hatte Auswirkungen auf die Trauf- und Gebäudehöhe und die Höhe des Kniestocks:
a) Die maximale Traufhöhe von 6,00 Metern wird von der Schillerstraße aus betrachtet nicht überschritten. Erst nach knapp fünf von 13 Metern in die nördlich ausgerichtete Schillerstraße wird diese maximale Traufhöhe um 1,20 Meter überschritten. Dies resultiert aus dem stark Richtung Norden abfallenden Gelände. Laut Bebauungsplan können von der Baugenehmigungsbehörde hiervon Abweichungen zugelassen werden, wenn die Maße (hier 6,00 Meter) in steilem Gelände nur schwer einzuhalten sind. Da der Bauherr zudem plant die vergrößerte Traufhöhe optisch durch Bepflanzung zu verdecken, hatte der Bauausschuss das Einvernehmen für die Überschreitung um maximal einen Meter bereits in Aussicht gestellt. Die weiteren 20 Zentimeter resultieren aus der bereits erwähnten Vermessung. Aus Sicht der Verwaltung fallen die 20 Zentimeter auf einer Gebäudelänge von mehr als 13 Metern nicht bemerkenswert auf und die Möglichkeit der Abweichung wird im Bebauungsplan bereits eingeräumt. Aus diesem Grund schlägt die Verwaltung vor, das Einvernehmen für diese Ausnahme zu erteilen.
b) Das Einvernehmen für den Kniestock wurde mit der Maßgabe in Aussicht gestellt, dass dieser maximal 1,50 Meter hoch sein wird. In der nun vorliegenden Genehmigungsplanung hat der Kniestock eine Höhe von 1,64 Meter. In der Vergangenheit gab es noch keine Befreiungen für Kniestöcke in diesem Gebiet. Die Verwaltung ist dennoch nach wie vor der Meinung, dass das Dachgeschoss aufgrund der unterschiedlichen Höhenlage des Grundstücks von der südlichen Schillerstraße aus betrachtet erst durch den Kniestock zweigeschossig wirkt. Deshalb sollte hier aus Sicht der Verwaltung die Befreiung für den Kniestock auch mit einer Höhe von 1,64 Meter erteilt werden.
c) An den anderen drei in Aussicht gestellten Befreiungen
- Überschreitung der Baulinie an der Süd- und Ostseite sowie der Bauverbotszone
- Unterschreitung des Abstands zwischen der Dachgaube und der Traufe um 0,9 Meter an der Westseite des Anbaus
- Unterschreitung der vorgegebenen Vollgeschosszahl am Verbindungsbau
hat sich nichts geändert.

Beschlussantrag
Der Bauausschuss beschließt:
1) Das städtebauliche Einvernehmen für die Überschreitung der Baulinie an der Süd- und Ostseite sowie der Bauverbotszone wird erteilt.
2) Das städtebauliche Einvernehmen für einen Kniestock mit einer Höhe von maximal 1,64 Meter wird erteilt.
3) Das städtebauliche Einvernehmen für die Unterschreitung des Abstands zwischen der Dachgaube und der Traufe um 0,9 Meter an der Westseite des Anbaus wird erteilt.
4) Das städtebauliche Einvernehmen für die Überschreitung der maximalen Traufhöhe von 6,00 Meter um maximal 1,20 Meter an der Ostseite des Gebäudes wird erteilt mit der Maßgabe, die vergrößerte Traufhöhe optisch durch Bepflanzung zu verdecken.
5) Das städtebauliche Einvernehmen für die Unterschreitung der vorgegebenen Vollgeschosszahl am Verbindungsbau wird erteilt.
6) Die sanierungsrechtliche Zustimmung für das Bauvorhaben zu erteilen.
Abstimmungsergebnis
Dem Antrag wird einstimmig zugestimmt.

TOP 3
Bekanntgaben
Sachverhalt/Begründung
Zu diesem Tagesordnungspunkt liegt nichts vor.

TOP 4
Anfragen
Sachverhalt/Begründung
1) Verkehrsschau

Ein Mitglied des Bauausschusses erkundigt sich nach dem Termin der nächsten Verkehrsschau und regt an, den Termin im Gremium bekannt zu geben. Der Vorsitzende erläutert, dass die Verkehrsschau zweimal im Jahr bei Bedarf stattfindet. Das genaue Datum wird vom Landratsamt festgelegt, wenn die zu behandelnden Themen der Straßenverkehrsbehörde gemeldet wurden. Die Begehungen finden mit einem festen Personenkreis statt (Verkehrspolizei, Gemeinde, Straßenmeisterei, Landratsamt, gegebenenfalls Antragsteller).
Der Gemeinderat nimmt dies zur Kenntnis.

TOP 5
Verschiedenes
BA-2025-018
Sachverhalt/Begründung
1) Abbruch Hauptstraße 20

Das Objekt in der Hauptstraße 20, Flurstücke 76,77 und 80 wurde 2024 von der Gemeinde erworben. Der Baubeschluss für den Abbruch des Objekts liegt bereits vor. Nach Rückfrage bei der unteren Baurechtsbehörde im Landratsamt Heilbronn wurde der Gemeinde mitgeteilt, dass ein Bauantrag für den Abbruch des Objekts notwendig ist. Dieser soll zeitnah gestellt werden. Parallel sollen Angebote für den Abbruch eingeholt werden. Eine Vergabe der Abbrucharbeiten soll im September 2025 erfolgen. Da das Vorhaben im Sanierungsgebiet Ortskern III liegt, ist formal die Zustimmung zu erteilen. Vorsorglich soll auch formal das baurechtliche Einvernehmen erteilt werden.

Beschlussantrag
1) Der Bauausschuss beschließt, das städtebauliche Einvernehmen sowie die sanierungsrechtliche Zustimmung für den Abbruch des Gebäudes in der Hauptstraße 20 mit allen Gebäudeteilen zu erteilen.
Abstimmungsergebnis
Dem Antrag wird einstimmig zugestimmt.