Bodenrichtwerte

Bekanntmachung der Bodenrichtwerte zum 01.01.2025

Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2025 wurden in der Bodenrichtwert-Sitzung des gemeinsamen Gutachterausschusses Böblingen und Schönbuchgemeinden

am 07.05.2025 beschlossen.

Gesetzliche Bestimmungen

Bodenrichtwerte werden gemäß § 193 Absatz 5 BauGB vom zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte nach den Bestimmungen des BauGB und der ImmoWertV ermittelt. Die aktuellen Bodenrichtwerte wurden zum Stichtag 01.01.2025 ermittelt.

Erläuterungen:

Der Bodenrichtwert (§ 196 Absatz 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens innerhalb eines abgegrenzten Gebietes (Bodenrichtwertzone) unter Berücksichtigung des Entwicklungszustandes. Er gilt für eine Mehrheit von Grundstücken, die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit, weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Lagebedingte Wertunterschiede sollen nicht mehr als 30 % betragen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertes sind dargestellt. Der Bodenrichtwert ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück). Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.

Die Bodenrichtwertzonen wurden vom Gutachterausschuss in freier Würdigung von Art und Maß der baulichen Nutzung, den Umwelteinflüssen und den Grundstücksstrukturen festgelegt. Die Zonen enthalten auch nicht marktfähige Grundstücke, also Flächen, die ausschließlich dem Gemeinbedarf dienen, sowie baulich nicht nutzbare Grundstücke (z.B. Grünflächen), auf die der Bodenrichtwert für Bauflächen nicht angewendet werden darf. Zum Teil wurde ein separater Bodenrichtwert für solche Fälle eingeführt. Die Abgrenzungen der Zonen unterliegen, wie die Bodenrichtwerte auch, periodischen Fortschreibungen. Die Zonenabgrenzung unterstellt nicht, dass alle Grundstücke innerhalb einer Zone gleichwertig sind.

Für einzelne Flurstücke (erheblich von der Mehrheit der Flurstücke abweichende Sonderfälle) kann keine separate Zonenabgrenzung gebildet werden, auch wenn deren Bodenwert augenscheinlich ganz erheblich abweicht.

Bodenrichtwerte werden für bebautes und baureifes Land, ggf. für Rohbauland und Bauerwartungsland, für landwirtschaftlich genutzte Flächen und auch für sonstige Flächen ermittelt. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Bodenrichtwerte von Bauland beziehen sich grundsätzlich auf erschließungsbeitragsfreien und altlastenfreien Zustand. Soweit es sich um erschließungsbeitragspflichtiges Bauland handelt, ist dies gekennzeichnet. Der Bodenrichtwert enthält keine Wertanteile für Aufwuchs, Gebäude, bauliche und sonstige Anlagen.

Eventuelle Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück hinsichtlich seiner wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale (wie z.B. Lage, Art und Maß der Nutzung, Form, Immissionseinflüsse usw.) sind bei der Ermittlung des Verkehrswerts des betreffenden Grundstücks zu berücksichtigen.

Für Grundstücke, über die eine Hochspannungsfreileitung verläuft, wird ein LK-Abschlag vom Bodenrichtwert in Höhe von 20 % vorgenommen.

Die Bodenrichtwerte berücksichtigen die flächenhafte Auswirkung des Denkmalschutzes (z.B. Ensembles in historischen Altstädten), nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines Einzelgrundstückes.

Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs-, den Landwirtschaftsbehörden usw. können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den beschreibenden Attributen abgeleitet werden.

Einige Bodenrichtwertzonen sind mehrfach belegt, z.B. mit einem Wert für Flurstücke mit Baurecht und einem Wert für Flurstücke ohne Baurecht (nicht überbaubare Grünflächen).

Im Außenbereich sind häufig Mehrfachbelegungen für Landwirtschaftliche Flächen (Acker oder Grünland) und Flächen für die Forstwirtschaft, bebaute Grundstücke im Außenbereich. Dabei gilt der BRW für bebaute Flächen im Außenbereich für die 5-fache Fläche des Gebäudes, sofern eine eindeutige Zuordnung der Grundstücksteilfläche nicht möglich ist. Der Bodenrichtwert für Landwirtschaftliche Flächen bezieht sich auf ein Referenzgrundstück mit ebener Topografie, regelmäßigem Grundstückszuschnitt, Lage an einem Erschließungsweg und mittlerer Qualität des Bodens.

Die Richtwerte sind in einer Bodenrichtwertkarte eingetragen. Die Bodenrichtwertkarte ist im Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg (BORIS-BW) zur Einsicht bereitgestellt.

BORIS-BW: www.gutachterausschuesse-bw.de

Böblingen, den 07.05.2025

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses

Weil im Schönbuch

Neuweiler

Breitenstein