Bodenrichtwerte wurden beschlossen

Wie sich der Markt in den letzten zwei Jahren entwickelt hat

In seiner Sitzung am 25. Juni hat der gemeinsame Gutachterausschuss Oberes Gäu (GuA Gäu) die gemeinsame Bodenrichtwertkarte gemäß § 196 Absatz 1 Baugesetzbuch zum Stichtag 1. Januar 2025 sowiedie Dritte Wertfortschreibung der Bodenrichtwerte zum steuerlichen Hauptfeststellungszeitpunkt zum Stichtag 1.1.2022 (LGrStG vom 4.11.2020) für die acht Kommunen Bondorf, Deckenpfronn, Gärtringen, Gäufelden, Herrenberg, Jettingen, Mötzingen und Nufringen beschlossen. Die Daten können ab Juli online eingesehen werden.

Gemäß Baugesetzbuch sind die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre fortzuschreiben. Nachdem im vergangenen Jahr die Zweite Wertfortschreibung der Steuerkarte rückwirkend zum Stichtag 1.1.2022 nach LGrStG beschlossen wurde, galt es dieses Jahr, die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1.1.2025 festzustellen.

Hierfür wurden alle notariellen Kaufverträge aus den Jahren 2023 und 2024 ausgewertet. Die Abstimmung am 25. Juni erfolgte einstimmig. Damit stehen nun die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2025 fest.

Ein mit Spannung erwartetes Ergebnis

Nach den vielen Jahren des Aufwärtstrends hört und liest man die unterschiedlichsten Aussagen über die Situation auf dem Immobilienmarkt, die Auswirkungen der Zinsniveauentwicklung oder die gestiegenen Baukosten. Schon immer war der Immobilienmarkt regional sehr unterschiedlich, sodass sich selbst ein bundes- oder landesweit abzeichnender Trend in einzelnen Regionen komplett gegenteilig verhalten kann.

Wie hat es sich nun also in unserer Region entwickelt? Zusammenfassend kann man festhalten, dass die bezahlten Kaufpreise für Grund und Boden in der Region weiter gestiegen sind. Zwar sank die absolute Zahl der Kaufverträge, die geschlossen wurden, jedoch waren die Kaufpreise, die gezahlt wurden, erkennbar über dem Niveau zum Stichtag 1.1.2023 der letzten beschlossenen Bodenrichtwertkarte.

In der Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 1.1.2025 gab es eine Neuerung. Inzwischen werden zu jeder Bodenrichtwertzone die Merkmale des sogenannten Richtwertgrundstücks ausgewiesen. Hierzu zählt neben der Grundstückstiefe und Grundstücksfläche auch die wertrelevante Geschossflächenzahl, welche das Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und wertrelevanter Geschossfläche festlegt. Diese Angaben werden von Immobiliensachverständigen im Rahmen der Verkehrswertermittlung genutzt.

Entwicklung der eigenen Bodenrichtwertzone

Wie genau sich der Bodenrichtwert in der eigenen Bodenrichtwertzone entwickelt hat, können Interessierte kostenfrei online unter www.herrenberg.de/bodenrichtwertkarten erfahren. Dort sind für alle Gemarkungen die Bodenrichtwertkarten im PDF-Format einsehbar. Darüber hinaus sind die Bodenrichtwerte im Bodenrichtwertportal des Landes Baden-Württemberg unter www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw zu finden.

Dritte Wertfortschreibung der Steuerkarte

Außerdem wurde die Dritte Wertfortschreibung zum steuerlichen Hauptfeststellungszeitpunkt rückwirkend zum Stichtag 1.1.2022 nach LGrStG beschlossen. Hierbei werden keine Bodenwerte fortgeschrieben, sondern es sind ausschließlich Qualitätsänderungen zu berücksichtigen.

Es handelt sich um eine Fortschreibung der im Jahr 2022 beschlossenen Bodenrichtwertkarte, die für die Grundsteuer herangezogen wird. Diese sogenannte Steuerkarte ist gemäß Vorgabe der Oberfinanzdirektion Baden-Württemberg (OFD) bis zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2029 jährlich rückwirkend zum Stichtag 1.1.2022 fortzuschreiben. Hierbei werden Korrekturen und Fortschreibungen dokumentiert und retrograd, also rückwirkend, zum Stichtag berechnet.

Insbesondere Qualitätsänderungen des Grund und Bodens müssen bei der Wertfortschreibung der Steuerkarte berücksichtigt werden. So wird beispielsweise aus Grünland Bauerwartungsland, wenn die Gemeinde Planungsaktivitäten für ein Neubaugebiet aufnimmt. Wenn im weiteren Verlauf der Bebauungsplan Rechtskraft erreicht, wird aus Bauerwartungsland die nächste Entwicklungsstufe Rohbauland.