Büros stehen leer, Wohnraum fehlt – was also tun?

Hat Corona den Markt für Büro-Immobilien gekillt? Die Zahlen für den Leerstand in Leinfelden-Echterdingen bei Büroflächen scheinen die These zu stützen: Waren im Jahresschnitt 2019 in LE 12.200 Quadratmeter ungenutzt, schnellte die Zahl bis Jahresende 2020 auf 59.000 qm hoch. Die Lage hat sich in Leinfelden-Echterdingen nicht erholt, sondern eher dramatisiert: Stand 30. September stehen derzeit knapp 74.000 qm Büroflächen leer. Zum Teil ist die Steigerung damit erklärbar, dass neue große Gewerbeflächen dazugekommen sind, wie das Vision One in Echterdingen (19.000 qm) oder die Anlage Fasanenweg 4 - 8 in Leinfelden (36.000 qm), die nach einer Modernisierung Attraktivität gewonnen hat und in die Statistik neu eingeflossen ist. Zuvor war die Immobilie unberücksichtigt, weil sie nach bestimmten Kriterien als nicht vermietbar eingestuft worden war. Aus der städtischen Statistik geht hervor, dass rund 45 Prozent der Bestandsflächen mehr als 10.000 qm besitzen sowie dass 65 Prozent der Flächen mindestens 5000 qm aufweisen – rund die Hälfte des Leerstandes betrifft solche Immobilien, die mehr als 5000 qm anbieten. Unsere Fraktion hält das für besorgniserregend, was zur Frage führt: Wie können wir als Kommune diesen Leerstand verringern?

Eine Überlegung: Die Umwandlung in Wohnraum. Erst kürzlich hat die Stadt zwei leerstehende Gewerbe-Immobilien in der Dieselstraße erworben, mit dem Ziel, diese in Unterkünfte für Flüchtlinge umzuwandeln. Grundsätzlich ist ein solcher Switch also möglich, wenngleich uns bewusst ist, dass Flüchtlingsunterkünfte einen anderen Standard aufweisen als Wohnraum für Familien. Des Weiteren ist uns ebenfalls bewusst, dass nicht jede leerstehende Gewerbe-Immobilie geeignet ist, sich in Wohnraum verwandeln zu lassen. Das intensivere Problem sind rechtliche Voraussetzungen. In einem im Bebauungsplan (B-Plan) bzw. Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet ausgewiesenem Bereich ist Wohnen nur in Ausnahmefällen erlaubt, vor einer Umwandlung müsste der B-Plan geändert werden – was nicht durch einen einfachen Beschluss im Gemeinderat möglich ist. Das kostet erstens Zeit und bedingt zweitens den gemeinsamen Willen von Verwaltung und Gemeinderat, diesen Weg zu beschreiten. Oder aber müssten die rechtlichen Rahmenbedingungen geändert werden. Allen möglichen Widrigkeiten zum Trotz: Die Fraktion L.E.Bürger/DiB sieht ein Potenzial in dieser Strategie, Faktionschef Jürgen Kemmner hat im TA angeregt, die Leerstandsflächen dahingehend zu untersuchen, ob sie grundsätzlich in Wohnraum umgewandelt werden könnten – bezüglich des Grundrisses, der Kosten und der Verträglichkeit mit der Umgebung.

Dabei sehen wir eine Umwandlung nicht als Königsweg an, Leerstand zu minimieren, eine Kommune benötigt Flächen, die Unternehmen zur Verfügung stehen müssen – LE muss auch als Wirtschaftsstandort attraktiv sein. Denn, und das haben jüngere Untersuchungen dargelegt, ist das Büro als Arbeitsstätte nicht tot. In der Nach-Corona-Ära kehren mehr und mehr Menschen in die Büros zurück, Unternehmen erwarten (oder legen fest) eine Anwesenheitsquote. Derzeit werden etwa 25 Prozent der Arbeitszeit im Schnitt im Home-Office geleistet, es heißt, diese Quote bleibe stabil. Es braucht beides: Büros und Wohnraum.