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Gutachterausschuss veröffentlicht Mietübersicht und Mietrechner

Im Frühjahr 2023 kündigte der Gutachterausschuss Südwestlicher Rhein-Neckar-Kreis erstmals öffentlich an, eine Mietübersicht zu erstellen. Mieterinnen und Mieter sowie Vermieterinnen und Vermieter waren aufgerufen, einen Fragebogen zu laufenden und neu abgeschlossenen Mietverhältnissen auszufüllen.

Der Gutachterausschuss ist für zehn Kommunen zuständig: Altlußheim, Brühl, Eppelheim, Hockenheim, Ketsch, Neulußheim, Oftersheim, Plankstadt, Reilingen und Schwetzingen. Seine gesetzliche Aufgabe ist es, den Immobilienmarkt auszuwerten und die Daten transparent aufzubereiten – insbesondere durch die Veröffentlichung von Bodenrichtwerten und Grundstücksmarktberichten. Grundlage dafür sind Kopien aller in diesem Gebiet abgeschlossenen Kaufverträge. Ergänzend kommen bei Bedarf Fragebögen von Käufern und Verkäufern zum Einsatz.

Erstmals qualifizierter Mietspiegel erstellt

Um den Markt für Ertragsobjekte wie Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser aussagekräftig analysieren zu können, ist es erforderlich, die Marktmieten zu kennen. Da bislang kein qualifizierter Mietspiegel für das Gebiet vorliegt, ist es schwierig, ortsübliche Vergleichsmieten zu ermitteln. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) definiert ortsübliche Mieten als die durchschnittlichen Mieten, die für vergleichbaren Wohnraum in einer Gemeinde innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbart wurden – sei es durch Neuvermietung oder Mieterhöhung. Der Stichtag der aktuellen Auswertung war der 30.09.2024. Es wurden deshalb Vertragsabschlüsse aus sechs Jahren bis zum 30.09.2024 ausgewertet.

Grundsätzlich darf jeder Marktteilnehmer eine Mietübersicht erstellen und veröffentlichen. Entscheidend für ihre Aussagekraft sind jedoch die Qualität und Quantität der erhobenen Daten sowie das angewandte Auswertungsverfahren. Nur wenn eine Mietübersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretungen der Mieter- und Vermieterseite anerkannt wird, darf sie als Mietspiegel bezeichnet werden – und erhält damit auch rechtliche Relevanz, etwa bei Mieterhöhungen. Zahlreiche Immobilienportale und Makler veröffentlichen eigene Auswertungen auf Basis von Neuvermietungen über ihre Plattformen und bezeichnen diese mitunter als Mietspiegel. Diese Auswertungen entsprechen jedoch in der Regel weder dem gesetzlich geforderten Verfahren noch der erforderlichen Datenbasis und sind rechtlich nicht als Mietspiegel anerkannt.

Mietrechner ermöglicht Berechnung ortsüblicher Vergleichsmiete

Der Gutachterausschuss legt besonderen Wert auf Transparenz: Die breite Beteiligung – unabhängig von Lage, Größe oder Qualität des Wohnraums – sowie die große Zahl an ausgefüllten Fragebögen erlaubten eine fundierte Auswertung nach wissenschaftlichen Standards. Auf Basis dieser Daten wurde eine Mietübersicht erstellt, aus der wiederum ein Mietrechner entwickelt wurde. Dieser ermöglicht es, die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung anhand ihrer Merkmale zu berechnen. Der Gutachterausschuss stellt sowohl die Mietübersicht als auch den darin enthaltenen Mietrechner der Öffentlichkeit zur Verfügung. Ein transparenter Überblick über den Mietmarkt bietet Mieterinnen und Mietern wie auch Vermieterinnen und Vermietern eine faire Grundlage für Verhandlungen von Neuvermietungen und zur Prüfung von laufenden Mietverhältnissen.

Bei der Aktualisierung ist Mithilfe von (Ver-)Mietern gefragt

Die nächste Aktualisierung der Mietübersicht ist in etwa zwei Jahren geplant. Dafür ist die Einsendung von Fragebögen notwendig zu Mietverhältnissen, die ab 2020 neu vereinbart wurden oder bei denen eine Mieterhöhung stattfand. Die Mietübersicht mit dem darin enthaltenen Mietrechner sowie der Fragebogen stehen ab sofort als PDF-Dateien auf der Website des Gutachterausschusses bei der Stadt Schwetzingen unter www.schwetzingen.de/startseite/leben/gutachterausschuss.html zum Download zur Verfügung. Der ausgefüllte Fragebogen kann per E-Mail oder Post eingereicht werden. (pm/red)