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Erläuterung zum Grundstücksmarktbericht
Der Gemeinsame Gutachterausschuss Hohenzollern hat seinen ersten Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Damit liegt für den nördlichen Zollernalbkreis erstmals eine detaillierte Darstellung des Immobilienmarktes vor.
Der Dienstbezirk reicht von Haigerloch im Westen über Rangendingen und Grosselfingen zum zentral gelegenen Hechingen und Bisingen und weiter über Jungingen bis Burladingen im Osten. Die sieben Städte und Gemeinden mit ihren 37 Stadt- und Ortsteilen erstrecken sich über 38.200 Hektar und gut 92.700 Flurstücke und bieten über 61.700 Einwohnern ein Zuhause.
Dabei stellt sich der Immobilienmarkt nicht homogen dar. In manchen Gebieten gibt es mehr Verkäufe als in anderen. Die Umsätze sind dort in der Regel größer, die Bodenrichtwerte höher und die Infrastruktur tendenziell besser. Es gibt daher zwei Märkte. Am deutlichsten drückt sich der Unterschied der beiden Märkte in den vom Gutachterausschuss ebenfalls ermittelten Sachwertfaktoren aus. Der Sachwertfaktor gibt an, wie sehr der tatsächlich bezahlte Kaufpreis, also der tatsächliche Markt, den nach Recht und Gesetz ermittelten Normwert übersteigt. Ein hoher Sachwert spricht für einen teuren Markt und ein niedriger für einen günstigen. Dies führt zu der Einteilung des Dienstbezirkes in einen oberen und einen unteren Markt.
Auch wenn der Umsatzbericht nur einen kurzen Zeitraum von drei Jahren beleuchten kann, weil der Gemeinsame Gutachterausschuss Hohenzollern erst seit dem 1.1.2021 besteht und daher nur für die Jahre 2021, 2022 und 2023 einheitliche Daten sammeln konnte, zeigt sich ein klarer Trend – und der geht abwärts. So ging der Gesamtumsatz zwischen den Jahren 2021 und 2022 um -7,1 % und zwischen den Jahren 2022 und 2023 um -28,2 % zurück. Nur im Bereich des Wohnungseigentums, des Gewerbes und des Grün- und Ackerlands gab es im Jahr 2022 ein Zwischenhoch.
Besonders stark vom Umsatzrückgang war 2023 der Wohnbereich betroffen:
So sanken die Umsätze von Wohnbauplätzen von 11,4 Millionen € in 2022 um -45,4 % auf 6,2 Millionen € in 2023, von Wohngebäuden von 94,0 Millionen € in 2022 um -28,9 % auf 66,8 Millionen € in 2023 und von Wohnungseigentum von 30,9 Millionen € in 2022 um -34,9 % auf 20,1 Millionen € in 2023. Von einem regelrechten Einbruch kann man dabei im unteren Markt sprechen: -56,1 % bei Bauplätzen und -71,0 % bei Wohnungseigentum.
Die Gründe für den Umsatzrückgang liegen in den Lieferkettenunterbrechungen durch Corona, in den gestiegenen Baupreisen und in den ebenfalls gestiegenen Kreditzinsen.
Während Wohngebäude im Jahr 2021 für durchschnittlich 301.800 € gehandelt wurden, gingen sie im Jahr 2022 für 317.500 € über den Ladentisch und im Jahr 2023 für nur noch 264.000 €.
Ein ähnliches Zwischenhoch gibt es auch im Wohnungseigentum von 146.900 im Jahr 2021 über 176.500 im Jahr 2022 auf 156.000 im Jahr 2023. Hier sind besonders Neubauwohnungen betroffen.
Dass günstige Immobilien in den Jahren 2022 und 2023 besonders nachgefragt waren und daher im Verkaufspreis stiegen, zeigen die relativ hohen Sachwertfaktoren in diesem Marktbereich unter 150.000 € bei Einfamilienwohnhäusern und Doppelhäusern. Wobei im unteren Markt die Sachwertfaktoren jeweils deutlich niedriger sind als im oberen.
Beim größten Markt, den Einfamilienwohnhäusern, sinken die Sachwertfaktoren von 2022 auf 2023 am deutlichsten und zeichnen damit den Werterückgang des Umsatzberichts nach.
Die hohen Sachwertfaktoren korrelieren sehr gut mit den eher niedrigen Liegenschaftszinssätzen von Gebäuden mit einer niedrigen Restnutzungsdauer, die nur eine geringe Rendite erbringen werden, aber relativ hochpreisig erstanden wurden.
Insgesamt zeigen die recht niedrigen Liegenschaftszinssätze, dass das Mietniveau im Dienstbezirk und damit die zu erwartende Rendite erstaunlich niedrig sind. Auch das hohe Gebäudealter des Bestands in Verbindung mit einer geringen Restnutzungsdauer lässt keine höhere Renditeerwartung zu.
Der Grundstücksmarktbericht 2024 kann als passwortgeschützte pdf-Datei bei der Geschäftsstelle des gemeinsamen Gutachterausschusses gegen eine Gebühr von 50 € angefordert werden.
