„Flächen gewinnen durch Innenentwicklung“ – Abschlussbericht durch die STEG Stadtentwicklung GmbH

In der jüngsten Gemeinderatssitzung präsentierten die beiden Vertreter der STEG den o.g. Abschlussbericht. Mit Auftrag vom 30.05.2023 war die STEG Stadtentwicklung GmbH mit der Durchführung einer Flächenpotenzialanalyse beauftragt worden.

Für den Auftrag sind 50 % Landesfördermittel bis zu einem Höchstbetrag von 43.481,- € bewilligt worden. Laufzeitende des Projekts war der 31.12.2024. Die Gesamtkosten des Projekts belaufen sich auf 83.270,06 €

Kernaufgaben des Auftrags waren

• Ermittlung und Bilanzierung innerörtlicher Flächenpotenziale in Mühlhausen, Rettigheim und Tairnbach

• Durchführung einer Befragung von Eigentümerinnen und Eigentümern der ermittelten Flächen; Durchführung von Beratungsgesprächen bei Interesse an einer Aktivierung von Flächen

• Anfertigung von Testentwürfen für einzelne, ausgewählte Flächen

• Vorstellung und Behandlung der Ergebnisse im Gemeinderat sowie Unterstützung bei der Entwicklung von Handlungsstrategien zur Aktivierung der Flächen.

Nach der Präsentation gab GR Bruno Sauer für die Freie Wähler – Bürgerliste e.V. eine Stellungnahme ab:

Er dankt zunächst den Vortragenden der Firma STEGfür deren Abschlussbericht und die dargelegten, teils höchst brisanten, aber für die künftigen Entscheidungen zwingend notwendigen Aspekte.

Die Anregungen seien gut, sie zeigen alle möglichen „Werkzeuge“ vom Schraubendreher bis zum Vorschlaghammer auf. Welche davon durch den Gemeinderat und die Verwaltung genutzt werden, wird die schwierige Aufgabe sein. Nicht alle Vorschläge würden in vollem Umfang als generell oder derzeit umsetzbar angesehen.

Er führt aus, dass von Vorredenden eingebracht worden sei, dass der Ausschuss für Umwelt und Technik möglichst großzügig bei Ausnahmen und Befreiungen verfahren solle. Hierzu merkt er an, dass er selbst 15 Jahre in diesem Ausschuss Mitglied gewesen sei. Er habe nicht den Eindruck gewonnen, dass dieser Ausschuss Wohnraum durch Entscheidungen bewusst verhindern würde. Vielmehr seien Pools und z. B. Überschreitungen massiver Art Gegenstand von Ablehnungen in den letzten Jahren gewesen. Ersteres sei sicher nicht dazu geeignet, Wohnraum an sich zu verhindern. Er habe den Eindruck, dass bei solchen Ablehnungen sachgerecht und mit Augenmaß vorgegangen worden sei.

Die dargestellten baufähigen Flächen seien hinsichtlich der Größe und Anzahl beeindruckend. Sie seien jedoch auch brisante Mosaiksteine der örtlichen Gestaltungsmöglichkeiten. Bereits aus den Ausführungen der STEG sei zu entnehmen, dass die formelle Möglichkeit (Baugrund) nicht immer der tatsächlichen Möglichkeit (Umsetzung der Bebauung) entspräche. Denn zum einen bedürfe es der Bereitschaft, sich einer Innenverdichtung als Bauherr zu stellen und andererseits der Bereitschaft als Eigentümer die Flächen bereitzustellen. Bei ersterem müsse bei objektiver Betrachtung auch angemerkt werden, dass viele bezahlbaren Wohnraum zurecht fordern würden, jedoch häufig Wohnungen mit besonderer Lage wie Ortsrand oder freistehend usw. gewünscht würden. Diese Wünsche seien nachvollziehbar und zu respektieren, stünden aber im Widerspruch zur gewünschten Forcierung der Innenverdichtung. Bei Letzterem müsse respektiert werden, dass Lebensumstände dazu führen können, dass sich Eigentümer z. B. gegen eine Bebauung im eigenen Hinterhof aussprechen. Dies könne u. a. das Lebensalter sein, welches die Umstände einer Baustelle nicht bzw. mehr zuließen oder schlicht die Tatsache, dass man seinen Nachkommen diese Entscheidung überlassen möchte. Für Außenstehende könne das egoistisch wirken, jedoch sei es auch dem geschützten hohen Eigentumsstellenwert geschuldet.

Man müsse bei der Möglichkeit der Ausweisung von neuen Baugebieten, ob man wolle oder nicht, auch den Ressourcenverbrauch im Fokus haben. Dies auch mit Blick auf die nachfolgenden Generationen. Es sei für jedes Gemeinderatsmitglied sicher eine schöne Aufgabe, Baugebiete auszuweisen, um Wohnraum zu schaffen. Jedoch nehme jedes neue Baugebiet auch den Druck, die Innenverdichtung voranzubringen. Es sei somit eine gewisse Zwickmühle und ein Spagat für Verwaltung und Gemeinderat.

Diese beiden widerstreitenden Interessen in Einklang zu bringen, sei nicht einfach und könne nur mit guter Überzeugungsarbeit, vermutlich nur mit leider fehlenden finanziellen Anreizen gelingen. Neuausweisungen von Baugebieten, nur um eine unliebsame Innenverdichtung nicht voranzubringen, könne nicht der Königsweg sein. Dies auch, zumal die Restflächen für Neuausweisungen stark limitiert seien.

Auch die Ansprüche an Wohnungsgestaltung, was Größe und Lage angeht, werde sich künftig verändern müssen. Dieser sicher nicht angenehme Prozess des Umdenkens werde wohl eine gewisse Zeit benötigen.

Das Baugebiet „Nordwestliche Ortserweiterung“ in Rettigheim sei bereits mehrfach in Klausurtagungen, aber auch im GR behandelt und untersucht worden. Einmal seien es ökologische Aspekte gewesen, die untersucht werden sollten, damit später keine unliebsamen Überraschungen zu Einschränkungen des Baugebiets führen. Zum anderen seien auch die Kosten, welche die Gemeinde vorfinanzieren müsse, ein Grund der bislang noch nicht abgeschlossenen Sache. Diese Kosten könne man natürlich 1:1 auf den Kaufpreis umlegen, dann jedoch hätte man erneut den Aspekt der Bauplatzpreise in der Diskussion. Es sei nun an der Zeit, eine gute Ermittlungsgrundlage für eine zeitnahe, sachgerechte Entscheidung zu erhalten, wie und wann es mit dem Baugebiet weitergehen würde. Die Bevölkerung müsse erkennen können, wohin die Reise hier gehe. Dieser Anspruch sei nachvollziehbar.

Bezahlbaren Wohnraum schaffen sei eine häufige, durchaus und nachvollziehbare an die Verwaltung und auch an den Gemeinderat herangetragene Forderung. Hier müsse jedoch berücksichtigt werden, dass auf die Preise nur bedingt Einfluss genommen werden könne, so sie im Besitz von Flächen wären. Es könne sich selbst jeder ehrlich prüfen, ob er, hätte er die Gelegenheit, Baugrund zu verkaufen, diesen nicht so teuer wie möglich verkaufen oder einen moderateren Preis im Sinne von Gemeinwohlorientierung akzeptieren würde. Auch dies müsse akzeptiert werden.

Bezahlbar sei Baugrund stets, denn man sehe, gekauft würde immer. Man dürfe nicht verkennen, dass das für unsere Region sicher förderliche große Softwareunternehmen auch Auswirkungen auf die Preise unseres Baugrundes habe. Es zeige sich bei diesem Thema, dass viele Aspekte sich gegenseitig mal positiv, mal negativ, je nach Standpunkt, beeinflussen.

Die Unterbringungsverpflichtung für geflüchtete Menschen (Anschlussunterbringung usw.) verschärfe die Thematik „Preis für Wohnraum“ nochmals und schaffe auch eine Konkurrenzsituation. Die Verwaltung habe hier häufig ob der Preissituation das Nachsehen beim Erwerb von Immobilien. Die Verpflichtung, Raum für Unterbringung zur Verfügung zu stellen, bringe die Kommune an eine Belastungsgrenze und dies nicht nur in finanzieller Hinsicht. Auch die Befürchtungen und Sorgen, die bei den dezentralen Unterbringungen in der Bevölkerung aufkommen, seien keine einfach zu lösenden, aber zu berücksichtigenden Aspekte.

Den Vorschlag, weiteres Personal (Stichwort Flächenmanager) einzustellen, erachte GR Bruno Sauer für diese Aufgabe angesichts der Finanzsituation für nicht zu leisten. Wenn überhaupt, so könne und sollten diese Aufgaben interkommunal gelöst werden. Die Problemstellungen dürften in den GVV-Gemeinden ähnlich sein.

Dass Kommunen wachsen, sei grundsätzlich gut, jedoch stoße auch eine Gemeinde diesbezüglich an Grenzen. Unbegrenztes Wachstum ist nicht möglich in Bezug auf Bevölkerung. Für jeden Zuwachs sei auch Infrastruktur (Kindergärten, Schulen, Straßen usw.) notwendig, die finanziert und unterhalten werden müsse.

Bezüglich der angeregten Grundsteuer C weist GR Bruno Sauer auf die derzeit wohl noch präsente Grundsteuerreform hin. Aus gutem Grund habe man auf die Einführung zum jetzigen Zeitpunkt verzichtet. Es wäre im Moment der Bevölkerung nicht vermittelbar, da sie durch die Grundsteuerreform bereits sehr aufgewühlt sei. Des Weiteren sei anzunehmen, dass man, um einen „Erfolg“ i. S. von Bebauung oder Verkauf von unbebauten Grundstücken zu erzielen, einen sehr hohen und schwer darstellbaren Steuersatz ansetzen müsse.

Das Thema Innenentwicklung sei und bleibe eine Daueraufgabe, die einen langen Atem und Flexibilität erfordere. Die Verwaltung müsse daher sprichwörtlich Kreativität entwickeln, um diesen Prozess erfolgreich werden zu lassen.

Für die Freie Wähler-Bürgerliste e. V.

Bruno Sauer / Reimund Metzger, Gemeinderäte