Grundsteuerbescheide werden derzeit an Neckarsulmer Eigentümer verschickt

Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer

Die Stadt Neckarsulm verschickt derzeit die Grundsteuerbescheide für das Jahr 2025. Die Stadt hatte einen externen Dienstleister beauftragt, die Steuerbescheide zu drucken und an die Eigentümerinnen und Eigentümer zu versenden. Dabei wurden Bescheide teilweise falsch einkuvertiert, sodass bestimmte Adressaten nicht nur den eigenen, sondern zusätzlich einen oder mehrere weitere Steuerbescheide von fremden Personen erhalten haben. Da hier Datenschutzbelange betroffen sind, hat die Stadt den Vorgang beim Landes-Datenschutzbeauftragten angezeigt. Dieser hat die zuständige Bundes-Datenschutzbeauftragte eingeschaltet.

Grundsätzlich muss zwischen dem technischen Fehler beim Versand und dem eigentlichen Bescheid unterschieden werden. Die Grundsteuerbescheide wurden teilweise falsch zugestellt, sind aber rechtlich fehlerfrei und korrekt ergangen. Wie sich herausgestellt hat, sind es immer dieselben zehn Adressen, die mehrfach falsch zugeordnet und zusammen mit richtig adressierten Bescheiden verschickt wurden. Die Stadt hat die betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer bereits entsprechend informiert.

Bei den Grundsteuerbescheiden kommt es in bestimmten Fällen vor, dass sich die Belastungen verschieben. Dies ist der Systematik der neuen Grundsteuer geschuldet und liegt nicht an dem neuen Grundsteuer-Hebesatz, den der Gemeinderat im November vergangenen Jahres beschlossen hat. Um nochmals die Hintergründe und Zusammenhänge zu erklären, beantworten wir hier die wichtigsten Fragen rund um die neue Grundsteuer.

• Warum wurde die Grundsteuer neu geregelt?

Das Bundesverfassungsgericht hatte die bisherige Berechnungsrundlage der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Die Grundsteuer wurde bislang nach einem Einheitswert berechnet, der auf Grundlage der Wertverhältnisse 1964 (im Osten: 1935) festgestellt wurde. Dies führte laut Bundesverfassungsgericht zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen. Daher forderte das Gericht die Länder auf, die Berechnungsgrundlage neu zu regeln. In Baden-Württemberg gilt das modifizierte Bodenwertmodell.

• Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Wesentlicher Faktor für die Berechnung ist der Grundsteuerwert beziehungsweise der Grundsteuer-Messbetrag, die vom Finanzamt festgelegt werden. Die Grundstücksgröße multipliziert mit dem Bodenrichtwert ergibt den Grundsteuerwert. Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert (1,3 Promille, für bebaute Wohngrundstücke 0,91 Promille). Daraus ergibt sich der Grundsteuer-Messbetrag. Dieser wird mit dem kommunalen Hebesatz multipliziert, um die Grundsteuer zu berechnen.

Hier die Rechnungsformeln im Überblick:

1. Grundstücksgröße x Bodenrichtwert = Grundsteuerwert
2. Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuer-Messbetrag
3. Grundsteuer-Messbetrag x Hebesatz = Grundsteuer.

Zum Beispiel: Für ein bebautes Wohngrundstück mit einer Fläche von 300 Quadratmetern errechnet sich die Grundsteuer wie folgt:

1. 300 Quadratmeter x 350 Euro = 105.000 Euro Grundsteuerwert
2. 105.000 Euro x 0,91/1000 = 95,55 Euro Grundsteuer-Messbetrag
3. 95,55 Euro x 400 vom Hundert = 382,20 Euro Grundsteuer.

• Im Extremfall können zum Beispiel für ein 100 Jahre altes Haus auf einem großen Grundstück statt bislang 100 Euro künftig fast 1.000 Euro an Grundsteuer fällig werden. Wie ist das zu erklären?

Das liegt daran, dass der Grundsteuer-Messbetrag von den Finanzämtern jetzt auf einer völlig anderen Basis festgelegt wird. Während früher der Einheitswert auch die Art der Bebauung, also den Wert des Gebäudes berücksichtigte, sind jetzt nur noch die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert ausschlaggebend (Bodenwertmodell). Es macht also keinen Unterschied mehr, ob die gleich große Grundstücksfläche mit einem hochwertigen Neubau oder einem eher einfachen, älteren Gebäude bebaut ist.

Tendenziell werden Ein- und Zweifamilienhäuser auf großen Grundstücken eher belastet und Eigentumswohnungen je nach Bebauungsdichte des jeweiligen Grundstücks entlastet.

• Die Kommunen haben sich freiwillig verpflichtet, die neue Grundsteuer insgesamt aufkommensneutral auszugestalten. Was bedeutet das?

Aufkommensneutral bedeutet, dass die Einnahmen aus der Grundsteuer nach der Neuregelung insgesamt genauso hoch ausfallen wie zuvor, die Stadt also weder Minder- noch Mehreinnahmen verzeichnet.

• Aber der Gemeinderat hat den Grundsteuer-Hebesatz von 320 auf 400 vom Hundert erhöht. Dann erzielt die Stadt doch Mehreinnahmen?

Die Neuberechnung der Grundsteuer wirkt sich besonders auf Kommunen aus, die wie die Stadt Neckarsulm im Verhältnis zur Wohnbebauung eine hohe Gewerbe- und Industriedichte aufweisen. Hier verringert sich die Messbetragssumme, weil die erheblichen Sachwerte (Gebäude) auf den Gewerbegrundstücken bei der Grundsteuerbemessung keine Rolle mehr spielen. Aus diesem Grund muss die Stadt Neckarsulm einen höheren neuen Hebesatz ausweisen, um die Grundsteuer der kommunalen Selbstverpflichtung entsprechend aufkommensneutral zu kalkulieren. Das Aufkommen aus der Grundsteuer B betrug im Jahr 2024 in Neckarsulm etwa 6,44 Millionen Euro.

Der erhöhte neue Grundsteuer-Hebesatz bedeutet nicht automatisch, dass jede und jeder einzelne Grundstückseigentümer in Neckarsulm mehr Grundsteuer zahlen muss. Wie und warum sich die Belastungen verschieben, wurde oben bereits beschrieben.

• Kann ich Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen, und an wen muss ich mich wenden?

Neckarsulmer Eigentümerinnen und Eigentümer können bei der Stadtkämmerei, Abteilung Steuern und Gebühren schriftlich Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen. Der Widerspruch ist nur gegen die Festsetzung des Hebesatzes möglich.

Für alle anderen Grundsteuerangelegenheiten ist das Finanzamt Heilbronn zuständig. Dies gilt vor allem für den Grundsteuerwert beziehungsweise den Grundsteuer-Messbescheid. Widersprüche bezüglich der Grundstücksgröße beziehungsweise des Bodenrichtwerts (Grundsteuerwert) oder der Steuermesszahl und der Einstufung des Grundstücks (Grundsteuer-Messbetrag) müssen an das Finanzamt Heilbronn, Tel. 07131/7475-3701, 3703 oder 3704, gerichtet werden. (snp)