Grundstücksmarktbericht 2025

Informationen zum Immobilienmarkt für das Jahr 2024 in Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar mit Bodenrichtwerten

Überblick zu den Inhalten des Grundstücksmarktberichts

• Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2025
• Überblick Immobilienmarkt 2024
• Analysen und Statistiken zu Immobilien (Häuser, Eigentumswohnungen etc.)
• Daten zur Wertermittlung
• Informationen zum Gutachterausschuss

Kaufpreissammlung als Datengrundlage

Alle in Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar abgeschlossenen und dem Gutachterausschuss übersandten Kaufverträge für Immobilien aus dem Jahr 2024 wurden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erfasst, analysiert und ausgewertet. Der Grundstücksmarktbericht beruht also auf tatsächlichen Verkäufen.

Aufgaben und Ziele des Marktberichts

• Aufzeigen des Marktverhaltens sowie Analyse des Preisgefüges und der Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt
• Bereitstellung der für die Wertermittlung und Besteuerung erforderlichen Daten, wie etwa Bodenrichtwerte und Marktanpassungsfaktoren
• Ableitung Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren

Informationen zum Gutachterausschuss

Seit 1. Januar 2020 haben sich die Gutachterausschüsse Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar zum gemeinsamen Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung zusammengeschlossen. Der Grundstücksmarktbericht bildet die Immobilienmärkte aller drei Städte ab, die nach den Erfahrungen und Auswertungen des Gutachterausschusses weitestgehend homogen und vergleichbar sind. Die Preisniveaus ähneln sich.

Aufgaben des Gutachterausschusses

Die Aufgaben der Gutachterausschüsse sind im Gesetz definiert: Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung, Ableitung der Bodenrichtwerte und sonstigen wertermittlungsrelevanten Daten sowie Erstellung von Verkehrswertgutachten. Damit der Gutachterausschuss diese Aufgaben neutral und unabhängig erfüllen kann, schreibt das Gesetz zudem vor, dass der Gutachterausschuss eine eigenständige und von den Städten unabhängige Institution ist.

Auswertung des Immobilienmarkts

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erhält Kopien von allen Kaufverträgen, die in Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar geschlossen werden und wertet diese aus: 2024 rund 1.480 Verträge, somit 13 Prozent mehr als 2023.

Eigentumswohnungen

Bei der Auswertung der verkauften Eigentumswohnungen fiel auf, dass sich 2024 der Markt unterschiedlich entwickelte. Es gab keine allgemeinen Tendenzen mehr. Dies ist typisch für Märkte im Umbruch. Die Verkaufszahlen von 2024 stiegen aber gegenüber 2023 in allen drei Städten. In Ludwigsburg um 10 Prozent (von 548 auf 604), in Remseck am Neckar um 60 Prozent (von 106 auf 170) und in Freiberg am Neckar um 50 Prozent (von 62 auf 93).

In Ludwigsburg gingen 2024 die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber 2023 zurück: Neubauwohnungen um durchschnittlich minus 2 Prozent, Bestandswohnungen um minus 10 Prozent. Eine Neubauwohnung kostete in Ludwigsburg im Schnitt 6.290 Euro/m² Wohnfläche. Der durchschnittliche Kaufpreis bei einer Bestandswohnung lag bei 3.640 Euro/m² Wohnfläche. Eine erfreuliche Entwicklung: Die Verkaufszahlen bei Neubauwohnungen in Ludwigsburg verzeichneten ein Plus – 2024 wurden 51 Neubauwohnungen verkauft, 2023 waren es nur 35.

In Remseck am Neckar stiegen 2024 die Preise für Neubauwohnungen gegenüber 2023 um 4 Prozent. Die Bestandswohnungen fielen leicht um 1 Prozent. Eine Neubauwohnung kostete in Remseck im Schnitt 5.900 Euro/m² Wohnfläche. Der Kaufpreis für eine Bestandswohnung lag bei durchschnittlich 4.120 Euro/m² Wohnfläche. Die Verkaufszahlen für Neubauwohnungen stiegen auch in Remseck am Neckar, 2024 wurden 59 Neubauwohnungen verkauft, 2023 nur 28.

In Freiberg am Neckar gingen 2024 die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber 2023 um etwa 2 Prozent zurück. Eine Neubauwohnung kostete in Freiberg am Neckar im Schnitt 5.500 Euro/m² Wohnfläche. Der durchschnittliche Kaufpreis bei einer Bestandswohnung lag bei 3.610 Euro/m² Wohnfläche.

Die Zahlen in der Übersicht:

Ein-/Zweifamilienhäuser

Der Häusermarkt entwickelte sich noch unübersichtlicher. Insgesamt wurden 2024 in allen drei Städten rund 260 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft (Ludwigsburg 147, Remseck am Neckar 50, Freiberg am Neckar 60). Gegenüber 2023 ist dies eine Steigerung von rund 26 Prozent.

Die Preisentwicklung im Häusermarkt gestaltet sich jedoch so uneinheitlich, dass keine statistischen Entwicklungen oder Gesetzmäßigkeiten abgelesen werden konnten. Die Preise gingen weit auseinander. Dafür verantwortlich waren Faktoren wie dynamische Zinsentwicklungen oder Preissteigerungen für Bau und Handwerk. Häuser in guter Lage und Zustand erzielten weiter gute bis leicht steigende Preise, sanierungsbedürftige Objekte oder Objekte in weniger guter Lage hingegen fielen preislich stark ab. Belastbare pauschale Zahlen oder Statistiken sind daher nicht möglich.

Bodenrichtwerte (wie Mitteilung vom 25. Juni 2025)

Neben der Vertragsauswertung wurden auch neue Bodenrichtwerte zum Stichtag, dem 1. Januar 2025 abgeleitet und beschlossen. Aufgrund der uneinheitlichen und unterschiedlichen Entwicklungen stellte dies eine Herausforderung dar. Die meisten Bodenrichtwerte blieben unverändert, nur in einigen Bodenrichtwertzonen stieg oder fiel das Bodenpreisniveau.

Unter www.ludwigsburg.de/bodenrichtwerte2025 können die Bodenrichtwerte für jedes einzelne Grundstück in Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar kostenlos abgerufen werden. Im landesweiten Internetportal „BORIS BW“ www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw sind die Bodenrichtwerte auch abrufbar.