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Informationen zur neuen Grundsteuer zum 01.01.2025 - Versand der Grundsteuerbescheide für das Jahr 2025
Der Versand der Grundsteuerbescheide für 2025 erfolgt Mitte Januar 2025.
Ansprechpartner im Rathaus für Fragen
Jennifer Beilfuß, Steueramt, Telefon: 07127 / 95 21 04
E-Mail-Adresse: jennifer.beilfuss@aichtal.de
Besucheradresse: Schulstr. 21 in Aichtal-Grötzingen
Allgemeine Hinweise zur Grundsteuer
Anschrift, Name
Stimmt Ihre Anschrift noch? Oder hat sich evtl. Ihr Name geändert (z. B. durch Heirat)? Ist der Name richtig geschrieben? Falls Änderungen vorgenommen werden sollen, teilen Sie uns diese bitte mit. Am besten per E-Mail.
Fälligkeiten beachten
Die Grundsteuer ist grundsätzlich in vier gleichen Raten jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November jeden Jahres zu bezahlen. Für Kleinbeträge gelten die Fälligkeiten der Hebesatzsatzung. Anträge auf einmalige Zahlungen konnten aus verfahrenstechnischen Gründen nur berücksichtigt werden, wenn uns diese bis Ende September 2024 vorlagen. Später eingehende Jahreszahler-Anträge werden für das Jahr 2026 vorgemerkt.
Bitte beachten Sie die auf Ihrem Bescheid angegebenen Fälligkeiten.
SEPA-Lastschriftmandat (Einzugsermächtigung)
Wenn Sie bereits in der Vergangenheit am Lastschriftverfahren teilgenommen haben, brauchen Sie sich um die Fälligkeiten nicht zu kümmern. Dann erfolgt zum jeweiligen Fälligkeitstermin der Einzug des Steuerbetrages von Ihrem Girokonto. In diesem Fall enthält Ihr Bescheid den Hinweis „Fällige Forderungen werden durch SEPA-Lastschrift eingezogen.“
Falls Sie künftig auch am Lastschriftverfahren teilnehmen wollen, ist dies jederzeit möglich. Hierzu ist jedoch die Erteilung eines SEPA-Lastschriftmandats mit persönlicher Unterschrift erforderlich. Ein entsprechendes Formular erhalten Sie bei der Stadtkasse bzw. finden Sie auf unserer Homepage zum Download.
Sie verkaufen Ihr Grundstück/Ihr Grundeigentum (Acker/Haus/Wohnung/Gewerbegrundstück) während des Jahres?
Dann müssen Sie nach den Bestimmungen des Grundsteuergesetzes die Grundsteuer trotzdem für das ganze Jahr bezahlen. Erst ab dem folgenden Jahr ist dann der neue Eigentümer Steuerschuldner. Wenn Sie im Kaufvertrag eine andere Regelung vereinbart haben, dann ist der anteilige Steuerbetrag zwischen dem Verkäufer und dem Erwerber intern auszugleichen. Wurde von uns nochmals die Grundsteuer für das Jahr 2025 festgesetzt, obwohl Sie Ihr Grundstück bzw. Ihr Grundeigentum (Haus, Wohnung usw.) bereits 2024 verkauft haben? Dann wird Ihr Grundsteuerbescheid 2025 automatisch von uns geändert, sobald uns die neuen Eigentumsverhältnisse vom Finanzamt mitgeteilt worden sind.
Grundsteuer-Hebesätze für das Jahr 2025
Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 20.11.2024 die neuen Grundsteuer-Hebesätze für das Jahr 2025 beschlossen:
Grundsteuer A: 320 v.H.
(bisheriger Hebesatz 2024: 370 v.H.)
Grundsteuer B: 140 v.H.
(bisheriger Hebesatz 2024: 370 v.H.)
Ausgangslage – Gerichtsurteil des BVerfG
Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die bisherigen Bewertungsvorschriften für die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Seine Entscheidung hatte das Gericht damit begründet, dass das Festhalten des Gesetzgebers am Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen führt. Mit dem Beschluss wurde gleichzeitig bestimmt, dass die bisherigen Bewertungsregeln nur noch für eine Übergangszeit bis 31.12.2024 angewandt werden dürfen. Zum 01.01.2025 erfolgt nun die Systemumstellung.
Wie berechnet sich die Grundsteuer ab 2025?
Die Grundsteuer ab 2025 wird auch weiterhin wie bisher in einem sogenannten dreistufigen Verfahren ermittelt:
- Im ersten Schritt, dem Bewertungsverfahren, stellten die Finanzämter den Grundsteuerwert fest. Das Verfahren endete mit dem Erlass eines Grundsteuerwertbescheids durch das Finanzamt.
- Im zweiten Schritt wurde von den Finanzämtern auf der Grundlage des Grundsteuerwerts der Grundsteuermessbetrag berechnet. Das Verfahren endete mit dem Erlass eines Grundsteuermessbescheids durch das Finanzamt.
- Im dritten und letzten Schritt errechnet jede Gemeinde die Grundsteuer, in dem sie den Grundsteuermessbetrag mit dem vom Gemeinderat beschlossenen Hebesatz multipliziert. Durch den Grundsteuerbescheid wird die Grundsteuer dann gegenüber dem Steuerpflichtigen (Eigentümer) von der Gemeinde festgesetzt.
Für das Grundvermögen (Grundsteuer B) hat das Land Baden-Württemberg mit dem modifizierten Bodenwertmodell einen eigenen Weg gewählt. Bei diesem Modell wird die Grundstücksfläche mit dem vom Gutachterausschuss auf den 01.01.2022 festgestellten Bodenrichtwert multipliziert. Die Gebäudewerte auf den Grundstücken sind dagegen nicht mehr relevant. In Baden-Württemberg bleibt also die Bebauung eines Grundstücks und damit ein etwaiger Gebäudewert auf der Ebene der Bewertung unberücksichtigt. Vom Finanzamt wird der sich ergebende Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) mit der sogenannten Steuermesszahl, für die insbesondere für bebaute Wohngrundstücke ein Abschlag von 30 % vorgesehen ist, multipliziert.
Sie können Ihre Grundsteuer B für Ihr Objekt für das Jahr 2025 selbst berechnen: Grundsteuermessbetrag Neu x 1,4,
nach dem Bescheid vom Finanzamt Hebesatz der Gemeinde (140 v.H.)
Bei der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) hat das Land Baden-Württemberg das Bundesmodell übernommen. Die Bewertung erfolgt hier auf Basis eines sogenannten typisierenden durchschnittlichen Ertragswertverfahrens. Während im alten Recht bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben die Wohngebäude der Betriebsinhaber usw. bei der Grundsteuer A mit bewertet worden sind, werden diese zukünftig als eigenes Grundsteuerobjekt bei der Grundsteuer B bewertet; hiervon betroffen sind in Aichtal zehn Fälle.
Die Umsetzung der Grundsteuersystemumstellung in Aichtal im Umstellungsjahr 2025 erfolgt aufkommensneutral bezogen auf das Jahr 2024 und auf das Aichtaler Grundsteuer-Gesamtaufkommen.
In der allgemeinen Presseberichterstattung werden häufig falsche Vergleiche auf der Grundlage der bisherigen Hebesätze für die Grundsteuer B dargestellt. Dadurch werden unnötigerweise Missverständnisse zur künftigen Höhe erzeugt.
Hebesatzvergleich mit anderen Gemeinden ab 2025
Bis 2024 konnten die Hebesätze aller Städte und Gemeinden innerhalb von Baden-Württemberg sehr gut miteinander verglichen werden, um die jeweilige Abgabenhöhe zu beurteilen. Die Veränderung zwischen bisherigem Hebesatz und dem für das Jahr 2025 aufkommensneutralen Hebesatz ist – je nach Bodenrichtwerten und Strukturen in den jeweiligen Gemeinden – selbst zwischen benachbarten Gemeinden höchst unterschiedlich, sodass ein Vergleich hier, vor allem hinsichtlich der Höhe der Steuerschuld, kaum noch möglich ist.
Was bedeuten Aufkommensneutralität und Belastungsverschiebung?
Die Aufkommensneutralität bezieht sich ausschließlich auf die Einnahmen der Gemeinde durch die Grundsteuer in Aichtal im Gesamten, nicht jedoch auf die Höhe der Grundsteuer für den einzelnen Steuerpflichtigen. Dies bedeutet, dass die Aufkommensneutralität lediglich eine Aussage darüber trifft, ob man als Gemeinde mit Inkrafttreten der Systemumstellung in etwa genauso viele Einnahmen aus der Grundsteuer erzielt wie zuvor. Auch bei der aufkommensneutralen Gestaltung wird es jedoch zwangsläufig zu Verschiebungen im Hinblick auf die zu zahlende Grundsteuer je Steuerpflichtigen geben. Demnach werden manche Steuerpflichtige, auch bei einer aufkommensneutralen Hebesatzgestaltung, mehr bezahlen müssen und andere wiederum weniger als bisher. Man spricht hier auch von Belastungsverschiebungen. Die Belastungsverschiebungen ergeben sich insbesondere zwischen verschiedenen Grundstücksarten (Eigentumswohnung, kleines oder großes Grundstück, Höhe des Bodenrichtwertes – Wohnen oder Gewerbe). Belastungsverschiebungen sind eine zwangsläufige Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und ausdrücklich so vom Gericht wie auch vom Gesetzgeber gewollt. Für überdurchschnittlich große Grundstücke in einer Top-Lage wird es im Regelfall teurer, dagegen wird es für kleinere Grundstücke in weniger guter Lage oder Eigentumswohnungen häufig günstiger.
Auffällig bei der Vorbereitung der Grundsteuersystemumstellung ist vor allem, dass nach dem bisherigen Bewertungsrecht für viele ältere Wohnhäuser bzw. Wohngrundstücke in Aichtal, teilweise auch auf großen Grundstücken, nur eine geringe Grundsteuer bezahlt wurde. Die bisherigen Einheitswerte und Grundsteuermessbeträge wären hier auch schon nach dem alten Grundsteuerrecht mittlerweile deutlich höher gewesen. Da durch die Finanzämter allerdings seit den 1960er-Jahren nie eine Neufeststellung der Werte durchgeführt wurde, kam es hier auch meist zu keiner Anpassung. Wohnhäuser neueren Baujahrs dagegen sind häufig mit einem deutlich höheren Einheitswert und Grundsteuermessbetrag bewertet. Im Rahmen der Systemumstellung kommt es nun wieder zu einer Angleichung. Auch diese Veränderung ist einer der Gründe für die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes im Jahr 2018.
Einheitlicher Hebesatz innerhalb der Gemeinde Aichtal
Da eine Gemeinde nach dem Landesgrundsteuergesetz wie auch im Bundesmodell nur jeweils einen Hebesatz für die Grundsteuer A und B bestimmen kann, kann auf die Veränderungen der Messbeträge alt / neu für einzelne Steuerpflichtige, Grundstücke, Grundstücksarten, Gebiete oder Ortsteile und die sich daraus ergebenden Belastungsverschiebungen nicht mit einer individuellen Hebesatzgestaltung eingegangen werden.
FAQ Grundsteuerreform 2025 – weitere Fragestellungen
Wer bestimmt den Bodenrichtwert und wo gibt es Informationen dazu?
Ermittelt werden die Bodenrichtwerte von unabhängigen Gutachterausschüssen. Die Richtwerte sind flächendeckend verfügbar und werden regelmäßig aktualisiert. Zuständig für Aichtal ist der Zweckverband “Gemeinsamer Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen. Nähere Informationen finden Sie unter: www.gutachterausschuss-lkes.de/startseite
Die Gutachterausschüsse verwenden hierfür anerkannte Bewertungsmethoden. Bei der Ermittlung der Verkehrswerte werden die bereits beurkundeten Kaufverträge zu den aktuell marktüblichen Preisen erhoben. Des Weiteren werden beispielsweise Lage, Zustand, Erschließungsgrad oder Bebauungsmöglichkeiten berücksichtigt. Die sich daraus ergebenden Bodenrichtwerte für Steuerzwecke können seit dem 1. Juli 2022 auf der landesweiten Informationsseite unter www.grundsteuer-bw.de und auf der Internetseite der Gemeinde kostenfrei abgerufen werden. Das zentrale Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg heißt "BORIS-BW". Es ist zu finden über www.grundsteuer-bw.de oder über www.gutachterausschuesse-bw.de. Nichts damit zu tun hat www.borisportal.de, dies ist ein privates Unternehmen im Bereich der Immobilienvermarktung.
Kontaktdaten des gemeinsamen Gutachterausschusses im Landkreis Esslingen
Telefon: 07022 24234-0, E-Mail-Adresse: info@gua-lkes.de
Warum habe ich keinen Grundsteuerbescheid bekommen?
Haben Sie dafür einen Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt seit Ende 2022 erhalten? Wenn ja: Bitte eine Kopie an uns senden, wir fragen für Sie beim Finanzamt nach.
Wenn nein: Sobald der Messbescheid bei uns eingeht, erhalten Sie auch einen Grundsteuerbescheid. Näheres können Sie beim Finanzamt erfragen.
Mir gehört das Grundstück nicht/nicht mehr. Warum erhalte ich den Grundsteuerbescheid?
Die Eigentümer wurden vom Finanzamt im Messbescheid festgesetzt. Wenn diese nicht richtig sind, wenden Sie sich bitte an das Finanzamt.
Die Grundstücksfläche ist falsch bzw. die Berechnung des Grundsteuermessbescheids ist falsch.
Die Festsetzung der Fläche bzw. die sonstigen Festsetzungen im Grundsteuerwertbescheid bzw. Grundsteuermessbescheid (Grundlagenbescheide) erfolgt durch das zuständige Finanzamt. Die Gemeindeverwaltung ist bis zu einer möglichen Änderung an den bestehenden o. g. Grundlagenbescheid gebunden. Bitte wenden Sie sich an Ihr zuständiges Finanzamt.
Die Objektbezeichnung ist auf dem Grundsteuermessbescheid falsch:
Bitte wenden Sie sich an das Finanzamt.
Sofern die Objektbezeichnung auf dem Grundsteuerbescheid falsch ist:
Wenden Sie sich bitte an uns.
Ich bin mit der Höhe der Grundsteuer nicht einverstanden. Wie kann ich mich dagegen wehren?
Bei Angabe eines falschen Hebesatzes oder falscher Übernahme des Messbetrags aus dem Grundsteuermessbescheid ist ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid bei der Gemeinde einzulegen. Gegen die Bescheide des Finanzamts (Grundsteuerwertbescheide und Grundsteuermessebescheide) kann beim Finanzamt innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids Einspruch eingelegt werden.
Die Kommune ist bei Erstellen des Grundsteuerbescheids an die Bescheide des Finanzamtes insbesondere den dort festgesetzten Messbetrag gebunden.
Sofern sich die Bedenken ausschließlich gegen den Inhalt des Grundsteuerwertbescheids oder Messbescheids (z. B. Höhe des Grundsteuerwerts oder Messbetrag) richten, ist der Einspruch gegen den Messbescheid/ Grundsteuerwertbescheid beim Finanzamt zielführend.
Muss ich Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen, auch wenn ich bereits Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid oder Grundsteuerwertbescheid eingelegt habe?
Sofern sich die Bedenken ausschließlich gegen den Inhalt des Grundsteuerwertbescheids oder Grundsteuermessbescheids (z. B. Höhe des Grundsteuerwerts oder Messbetrag) richten, ist ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid nicht erforderlich und auch nicht sinnvoll.
Die Gemeinde ist beim Erlass des Grundsteuerbescheids an den Inhalt des Grundsteuermessbescheids bzw. Grundsteuerwertbescheids gebunden. Wenn die Gemeinde beispielsweise den festgesetzten Messbetrag in ihren Grundsteuerbescheid richtig übernommen hat, ist ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid in der Regel erfolglos und der Widerspruch wird von der Gemeinde bzw. der Rechtsaufsichtsbehörde (Landratsamt Esslingen) kostenpflichtig zurückgewiesen. Sofern der Einspruch beim Finanzamt gegen den Grundsteuermessbescheid erfolgreich ist, ist die Gemeinde verpflichtet, den daraus resultierenden Grundsteuerbescheid von Amts wegen entsprechend zu ändern. Eventuell zu viel gezahltes Geld erhalten Sie dann automatisch zurück. Ein separater Widerspruch ist hierfür weder notwendig noch zielführend!
Muss ich die Grundsteuer bezahlen, auch wenn ich Einspruch beim Finanzamt eingelegt habe?
Ein Einspruch beim Finanzamt entbindet nicht von der Verpflichtung, die Grundsteuer zu bezahlen. Soweit ein Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid erfolgreich ist, ändert die Gemeinde in Folge den Grundsteuerbescheid und erstattet die zu viel gezahlte Grundsteuer zurück.
Muss ich die Grundsteuer bezahlen, auch wenn ich Widerspruch bei der Gemeinde eingelegt habe?
Ja. Ein Widerspruch entbindet nicht von der Verpflichtung die Grundsteuer zu bezahlen. Soweit ein Widerspruch erfolgreich ist, wird der Grundsteuerbescheid geändert und die zu viel gezahlte Grundsteuer erstattet.
Kann ich den Jahresbetrag in einem Betrag bezahlen?
Sie können eine Jahreszahlung beantragen. Diese gilt dann erst ab dem nächsten Jahr. Der Antrag muss bei uns bis spätestens zum 30. September eingehen.
