Kurzprotokoll zur öffentlichen Sitzung des Ausschusses für Ordnung, Bau und Umwelt am 16.09.2025

Sitzungsbeginn: 18:30 Uhr

Sitzungsende: 18:56 Uhr

Raum/Ort: Ratssaal, Schwetzinger Straße 29-31, 68723 Plankstadt

TOP 1 - Begrüßung

TOP 2 - Antrag auf Befreiung bzgl. der Einfriedigung und der privaten Grünfläche auf dem Flurstück Nr. 4303/1, Brühler Weg 40

Sachverhalt

Für das Grundstück Flst. Nr. 3403 (3403/1) Brühler Weg 40 liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Ehehalt-, Mozart-, Schubertstraße“. Es existiert ein Bauvorbescheid für Befreiungen (positive Bauvoranfrage) aus dem Jahr 2020 welcher 2023 vom Baurechtsamt verlängert wurde. Er ist in der Anlage (nichtöffentlich) beigefügt.

In diesem wurden Befreiungen bzgl. diverser geringfügiger Baugrenzenüberschreitungen, einer geringfügigen Traufhöhenübeschreitung, Zweiradgarage auf Garagenstandort, Abweichung der Firstrichtung und Abweichung von der Farbe der Dacheindeckung erteilt. Die Erschließung erfolgt über den Brühler Weg 40 (durch Baulast gesichert).

Das eigentliche Bauvorhaben wurde danach (Ende 2020) im Kenntnisgabeverfahren eingereicht. Mit dem Bau wurde noch nicht begonnen. Ein Kenntnisgabeverfahren verjährt nicht im traditionellen Sinne, die Baurechtsbehörde kann nach einiger Zeit ggf. die Stellung eines Bauantrages verlangen.

Nunmehr wurden weitere Befreiungen eingereicht:

1. Photovoltaikmodule als Zaun anstatt Maschendraht zur Gewinnung von CO2-neutralem Strom

Die örtlichen Bauvorschriften in diesem Gebiet sehen folgende Regelungen bzgl. der Einfriedigungen vor:

„Holzzäune, Drahtgeflechte in Metallrahmen und Konstruktionen aus Flach- oder Rundeisen“

Gem. § 56 Abs. 2 Nr. 3 LBO sind Abweichungen (der örtlichen Bauvorschriften) zuzulassen, wenn diese der Verwirklichung von Vorhaben zur Energieeinsparung und Nutzung erneuerbarer Energien notwendig sind und öffentliche Belange nicht entgegenstehen.

Empfehlung der Verwaltung: Da ein Rechtsanspruch besteht und keine öffentlichen Belange entgegenstehen, sollte der Befreiung zugestimmt werden.

2. Gartenteich als Naturteich für Amphibien und Reptilien, etc. (Kein Schwimmteich!) auf der privaten Grünfläche

Auf der im Bebauungsplan eingetragenen privaten Grünfläche welche lt. den Regelungen als Gartenflächen oder Grünland anzulegen sind soll ein Naturteich angelegt werden.

Empfehlung der Verwaltung: Nach Ansicht der Verwaltung ist mit einem Naturteich, welcher Lebensraum für Amphibien und Reptilien bietet und außerdem als Wasserquelle für weitere Tierarten dient, mit der Nutzung als Gartenland vereinbart und würde dem Zweck nicht entgegenstehen.

3. Zufahrt (Überfahrt) der privaten Grünfläche zum Rangieren auf dem Flurstück 3403/1

Der Bauherr möchte die im Bebauungsplan als private Grünfläche ausgewiesene Fläche nutzen, um die auf dem Grundstück Brühler Weg 40 geparkten Fahrzeuge, auf dem Flurstück 3403/1 zu rangieren. Hierzu müsste er die für Gartennutzung bzw. Grünland genutzte Fläche entsprechend verdichten.

Empfehlung der Verwaltung: Eine Zufahrt über die private Grünfläche wird abgelehnt. Diese Flächen sind ökologisch wertvoll und dienen der Wohngesundheit im Gebiet. Befreiungen würden langfristig zum Verlust dieser Flächen führen, da die restlichen Eigentümer ggf. einen Rechtsanspruch daraus herleiten könnten. Dies wäre städtebaulich nicht vertretbar und würde den öffentlichen Belangen entgegenstehen.

4. Rankgerüst an der Straßenfassade zur Fassadenbegrünung

Zur Erläuterung des Vorhabens wird eine ergänzende Erklärung des Antragstellers zitiert:

„Die beiden kleinen, geplanten Pflanzbeete neben den Regenfallrohren liegen im Gehweg und nicht auf meinem Grundstück, stehen mit 15cm Tiefe aber nicht weiter in den Gehweg vor als die bestehenden Regenfallrohre, bereits das bestehende Wärmedämmverbundsystem mit 140mm Dämmplatten, Kleber und Putz hat die Grundstücksgrenze vermutlich um ca. 15cm überbaut, was ja bis zu 30cm nach LBO zulässig ist, das gilt aber nur für die Dämmung und nicht für Bepflanzungen.
Zur Verbesserung des Klimas in der Gemeinde sind Fassadenbegrünungen bestimmt gewünscht, aber rechtlich eben nicht verankert, daher wünsche ich mir zu diesem Punkt auch eine Diskussion mit einem Ergebnis, ob die Gemeinde eine solche Maßnahme begrüßt oder mir und anderen Bürgern eher empfiehlt, aus rechtlichen Gründen keine Fassadenbegrünungen im Gehwegbereich zu errichten.“

Stellungnahme der örtlichen Straßenverkehrsbehörde:

Im Rahmen des Antrags auf Anbringung eines Rankgerüstes zur Fassadenbegrünung wurde die Verkehrssituation vor Ort durch die Straßenverkehrsbehörde geprüft.

Der betreffende Gehweg an dieser Stelle ist bereits sehr schmal. Laut den Antragsunterlagen würde die Halterung des Rankgerüstes ca. 13 cm in den öffentlichen Verkehrsraum hineinragen. Zum Vergleich: Die bereits angebrachten Regenfallrohre stehen mit etwa 15 cm (bzw. ca. 22 cm beim Nachbargebäude) ähnlich weit oder sogar noch weiter hervor.

Zu beachten ist jedoch, dass im Unterschied zu einem festen Rohr die geplante Begrünung voraussichtlich weiter in den Gehweg hineinwachsen und damit eine zusätzliche, nicht klar abgrenzbare Verengung verursachen würde.

Angesichts der ohnehin beengten Verhältnisse auf dem Gehweg besteht die Gefahr, dass insbesondere mobilitätseingeschränkte Personen etwa Personen mit Rollatoren oder Kinderwagen in ihrer sicheren und barrierefreien Fortbewegung behindert werden. Eine dauerhafte Unterschreitung des Gehwegs kann aus verkehrsrechtlicher Sicht nicht zugelassen werden, da somit die Verkehrssicherheit beeinträchtigt wird.

Aufgrund der oben genannten Einschränkungen des ohnehin bereits sehr schmalen Gehwegs, kann eine Sondernutzung durch die Straßenverkehrsbehörde nicht befürwortet werden.

Empfehlung der Verwaltung: Der Antrag auf Fassadenbegrünung (über das Gehweggrundstück) wird aus den vorgenannten Gründen abgelehnt.

Beschlussvorschlag

Die Punkte Photovoltaik als Einfriedigung und Gartenteich auf privater Grünfläche werden befürwortet, die Punkte Zufahrt über private Grünfläche und Fassadenbegrünung werden abgelehnt.

Beschluss

Photovoltaik, Gartenteich und Zufahrt:
Einstimmig beschlossen: Ja 10 Nein 0 Enthaltung 0 Befangen 0.

Fassadenbegrünung:
Mehrheitlich beschlossen: Ja 8 Nein 2 Enthaltung 0 Befangen 0.
GR Burger (GLP) und GR Felbel (GLP) befürworteten die Fassadenbegrünung.

TOP 3 - Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses auf dem Grundstück Schillerstr. 27, Flst. Nr. 3340

Sachverhalt

Vorliegend plant der Bauherr die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten.

Das Grundstück liegt im nichtüberplanten Innenbereich. Es existiert ein Baufluchtenplan aus dem Jahr 1949. Dieser sieht entlang der Schillerstraße eine Bauflucht von 7 m vor. Ansonsten hat sich das Vorhaben gem. § 34 Abs. 1 BauGB nach Art, Maß, Bauweise und überbaute Grundstücksfläche in die Umgebungsbebauung in die Umgebungsbebauung einzufügen.

Baugrenze / Bauflucht:

Der Hauptkörper hält die 7 m Abstand zur Straße ein. Mit den seitlichen Erkern wird diese mit 1,5 m auf einer Breite von jeweils 5 m überschritten. Ein entsprechender Befreiungsantrag wurde eingereicht. Überschreitungen können gem. § 23 Abs. 3 BauNVO in geringfügigem Ausmaß zugelassen werden, bzw. nach § 31 Abs. 2 BauGB befreit werden, sofern die Abweichung städtebaulich vertretbar und mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.

Vorliegend wäre eine Befreiung möglich. Durch die beiden Überschreitungen wird immer noch einer Bauflucht von 4,50 m eingehalten. Die Übersichtlichkeit im Verkehrsbereich wird hierdurch nach Auffassung der Verwaltung nicht eingeschränkt.

Gebäudehöhe:

Entlang der Straße beträgt die Gebäudehöhe 8,15 m, im hinteren Bereich 10,04 m.
Referenzobjekt in der Umgebungsbebauung wäre die Schillerstraße 25 mit einer Traufhöhe von 8,35 m und einer Gebäudehöhe von 9,95 m. Auch die Zahl der Vollgeschoss ist in der gesamten Umgebung vorhanden.

Die Gebäudehöhe fügt sich somit in die Umgebungsbebauung ein.

Tiefe der Bebauung:

Wie im Lageplan ersichtlich weicht das Vorhaben in der Bautiefe nicht von der Umgebungsbebauung ab.

Bauweise:

Die offene Bauweise des geplanten Vorhabens entspricht der Bauweise in der Umgebungsbebauung.

Überbaute Grundstücksfläche:

In Relation zur Grundstücksgröße wirkt die Überbauung des Grundstücks nicht massiver als in der Umgebungsbebauung.

Die Dachform (Pultdach) und die Anzahl der Stellplätze (8 Stck. gem. § 37 LBO) sind kein Kriterium des Einfügens.

Nach Ansicht der Verwaltung fügt sich das Vorhaben in die Umgebungsbebauung gem. § 34 Abs. 3 BauGB ein, bzw. kann eine Ausnahme nach § 31 Abs. 2 BauGB bzgl. der Überschreitung der Bauflucht durch untergeordnete Gebäudeteile befürwortet werden.

Beschlussvorschlag

Das Einvernehmen zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Schillerstr. 27, Flst. Nr. 3340 wird gem. § 34 Abs. 1, § 36 BauGB erteilt, da es sich in die Umgebungsbebauung einfügt. Die Abweichung/Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB durch eine Überschreitung des Baufluchtenplans durch untergeordnete Gebäudeteile wird befürwortet.

Beschluss

Einstimmig beschlossen: Ja 10 Nein 0 Enthaltung 0 Befangen 0.

TOP 4 - Bauvoranfrage zur Verschmelzung und Bebauung in zweiter Reihe auf dem Grundstück Flst. Nr. 1858 und 1857/11, Luisenstr. 23a und Friedrichstr. 21

Sachverhalt

Das Grundstück liegt im nichtüberplanten Innenbereich und innerhalb des Sanierungsgebietes „Ortsmitte II“. Somit muss sich das Vorhaben gem. § 34 Abs. 1 BauGB in Bezug auf Art, Maß, Bauweise und überbaute Grundstücksfläche in die Umgebungsbebauung einfügen. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Vorliegend plant der Eigentümer die Flurstücke Nrn. 1858 und 1857/11 miteinander zu verschmelzen. Eine Vereinigungsbaulast der Flurstücke 1857, 1858 und 1857/11 liegt vor. Damit ist gesichert, dass die Grundstücke Flurstück-Nummern 1858 und 1857 und das daraus neu gegründete Grundstück Flurstück-Nummer 1857/11 hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung sowie des Bauordnungsrechts nur so bebaut werden dürfen, wie wenn es mit dem jeweils anderen Grundstück ein einheitliches Grundstück bilden würde.

Die Bauvoranfrage beinhaltet folgende Fragen:

1. Ist die Verschmelzung der beiden Grundstücke genehmigungsfähig?
2. Ist eine Bebauung in 2. Reihe hinter der Garage von Flurstück 1858 genehmigungsfähig?
3. Ist die im Lageplan eingezeichnete Bebauung in ihren Grundzügen und an dieser Position genehmigungsfähig?
Die 1. Frage ist ausschließlich vom Baurechtsamt zu beantworten. Hierbei geht es darum, dass durch eine Verschmelzung oder Grundstücksteilung keine baurechtswidrigen Zustände geschaffen werden dürfen. Seitens der Gemeinde besteht hier kein Handlungsbedarf.

Die Frage Nr. 2 bezieht sich darauf, ob generell auf diesem Grundstück eine Bebauung in zweiter Reihe zulässig wäre.

In sämtlichen angrenzenden Gevierten dieser Gegend ist keine Wohnbebauung in zweiter Reihe ersichtlich (Siehe Anlage 2). In zweiter Reihe wurden nur Bebauungen an Eckgrundstücken zugelassen, da hier die Erschließung über die jeweiligen Querstraßen gesichert war. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Somit würde sich eine Bebauung in zweiter Reihe als Hinterbebauung zur Friedrichstr. 21 bzw. als Anbau zur Luisenstr. 23a bzgl. des Maßes und der überbauten Grundfläche nicht in die Umgebungsbebauung einfügen.

Die Frage Nr. 3 bzgl. der konkreten Position eines Anbaus wäre damit auch beantwortet. Diese Position des Anbaus würde sich folglich nicht in die Umgebungsbebauung einfügen.
Beschlussvorschlag

Die Bauvoranfragen werden wie folgt beantwortet:

1. Ist die Verschmelzung der beiden Grundstücke genehmigungsfähig?

Keine Zuständigkeit der Gemeinde

2. Ist eine Bebauung in 2. Reihe hinter der Garage von Flurstück 1858 genehmigungsfähig?

Nein, da sich eine Bebauung in zweiter Reihe nicht in die Umgebungsbebauung nach § 34 Abs. 1 BauGB im Hinblick auf das Maß der Bebauung und der überbauten Grundstücksfläche einfügen würde.

3. Ist die im Lageplan eingezeichnete Bebauung in ihren Grundzügen und an dieser Position genehmigungsfähig?

Nein, da sich der Anbau nicht in die Umgebungsbebauung nach § 34 Abs. 1 BauGB im Hinblick auf das Maß der Bebauung und der überbauten Grundstücksfläche einfügen würde.

Beschluss

Mehrheitlich beschlossen: Ja 8 Nein 2 Enthaltung 0 Befangen 0.
GR Burger (GLP) und GR Felbel (GLP) stimmten dagegen.

TOP 5 - Verschiedenes; Bekanntgaben des Bürgermeisters und Anfragen aus dem Gremium