Leichte Erholung der Transaktionen – Immobilienpreise entwickeln sich uneinheitlich

Gutachterausschuss veröffentlicht Immobilienmarktbericht für 2024

Der Gutachterausschuss informiert in seinem aktuellen Immobilienmarktbericht über die Entwicklungen im Jahr 2024 in seinem Zuständigkeitsbereich des Stadtkreises Pforzheim. Die Transaktionszahlen haben sich demnach nach dem Tiefstand im Jahr 2023 wieder erholt und sind im Berichtsjahr 2024 um 23 Prozent auf 1.196 registrierte Kauffälle gestiegen. Die Zahl der abgeschlossenen Kaufverträge liegt damit aber immer noch deutlich unter dem Zehn-Jahres-Durchschnitt von 1.520 Fällen pro Jahr. Das Kaufpreisvolumen aller gehandelter Immobilien (unbebaute Grundstücke, Wohnungen und Gebäude) stieg um 25 Prozent auf 437 Millionen Euro.

Der Teilmarkt der Eigentumswohnungen hat mit 53 Prozent den größten Anteil an den Transaktionszahlen. Im Jahr 2024 stieg die Zahl der Kauffälle um 23 Prozent auf 636 Wohnungen und das Kaufpreisvolumen um 20 Prozent auf 118 Millionen Euro.

Die Preise von Eigentumswohnungen aus dem Bestand lagen knapp unter dem Vorjahresniveau (minus ein Prozent) und stagnierten im Jahresverlauf 2024 weitgehend. Bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.498 Euro/qm kostete eine 70 Quadratmeter große Bestandswohnung im Jahr 2024 rund 175.000 Euro. Die meisten Kauffälle von Eigentumswohnungen wurden im Stadtteil Buckenberg einschließlich Haidach mit rund sieben Kauffällen je tausend Einwohner registriert, die Stadtteile Nordstadt und Südoststadt folgen mit etwa fünf Kauffällen pro tausend Einwohner.

Die Zahl der verkauften Neubauwohnungen verharrte mit lediglich sechs Kauffällen im Jahr 2024 unverändert auf niedrigstem Niveau. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche lag beim Erstverkauf von Neubauwohnungen bei 4.340 Euro/qm und damit um circa 14 Prozent unter dem Vorjahresdurchschnitt, wobei 2024 deutlich kleinere Neubauwohnungen veräußert wurden als im Vorjahr.

Im Jahr 2024 zeigte sich auf dem Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand eine Belebung der Nachfrage: Nach dem verhaltenen Vorjahr stiegen die Transaktionszahlen um 25 Prozent auf insgesamt 212 Kauffälle an. Dennoch lag das Niveau weiterhin deutlich unter den Jahren vor 2022, in denen jährlich mehr als 250 Kauffälle verzeichnet wurden. Die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern sanken durchschnittlich um drei Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Im Jahr 2024 betrug der Durchschnittspreis eines freistehenden Ein- bis Zweifamilienhauses 533.000 Euro (2023: 551.000Euro), einer Doppelhaushälfte 405.000 Euro (2023: 383.000 Euro) und eines Reihenmittelhauses 339.000 Euro (2023: 346.000 Euro). Preislich zeigte sich bereits seit 2023 ein uneinheitliches Bild, vor allem abhängig vom Modernisierungszustand der Immobilien. Ältere Bestandsobjekte mit schlechter energetischer Ausstattung und hohem Sanierungsbedarf verzeichneten deutlich stärkere Preisrückgänge als vergleichbare Häuser in besserem Zustand. Der Preisunterschied lag im Jahresdurchschnitt 2024 bei rund 23 Prozent. Mit einem Marktanteil von etwa 80 Prozent prägen solche Objekte das Angebot. Hauptgründe für die Preisunterschiede sind gestiegene Anforderungen an die Energieeffizienz sowie Kostenunsicherheiten bei umfangreichen Sanierungen.

Bei Mehrfamilienhäusern waren die Transaktionszahlen mit 46 Fällen im Jahr 2024 fast unverändert zum Vorjahr (48 Fälle). Die Preise von Mehrfamilienhäusern zeigten ebenfalls eine fallende Tendenz.

Die Bauplatzpreise für Wohnbebauung wiesen eine leicht steigende Tendenz auf. Die Transaktionszahlen von Bauplätzen für individuelle Bebauung mit Ein-/Zweifamilienhäusern stiegen 2024 an. Dazu führten vor allem zwölf Kauffälle im Neubaugebiet „MehrTiergarten“ im Stadtteil Buckenberg und sechs Kauffälle im Neubaugebiet „Obere Lehen“ in Büchenbronn. Für voll erschlossene Bauplätze in „MehrTiergarten“ ergab sich ein durchschnittlicher Bodenwert von rund 550 Euro/qm und in „Obere Lehen“ von rund 470 Euro/qm.

Im Geschosswohnungsbau war im Berichtsjahr noch keine Belebung in Sicht. Einzelne Verkäufe von Bauplätzen für mehrgeschossige Wohnbebauung zeigten dennoch eine leicht steigende Tendenz der Bodenwerte. Die knappe Verfügbarkeit von gewerblichen Bauflächen führte zu steigenden Bodenpreisen. Trotz einer insgesamt eingetrübten gesamtwirtschaftlichen Lage, die allerdings nicht alle Branchen gleichermaßen betrifft, ist die Nachfrage nach Gewerbegrundstücken nach wie vor hoch. Bauplätze mit direkter Autobahnanbindung für Logistik und Produktion sind gefragt.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswertermittlungen in Pforzheim ist ein unabhängiges Sachverständigengremium. Seine 22 Mitglieder kommen aus verschiedenen Bereichen der Immobilienwirtschaft. Der Immobilienmarktbericht informiert mit Umsatzzahlen und detaillierten Preisspiegeln über die Entwicklungen in Pforzheim. Er bietet allen Marktbeteiligten eine neutrale Orientierungs- und Entscheidungshilfe zur Einschätzung der Marktlage. Sachverständige und andere Immobilienmarktexperten erhalten die für Wertermittlungen erforderlichen Daten wie beispielsweise Ertragsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren. Datengrundlage sind tatsächlich bezahlte Kaufpreise. Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses umfasst sämtliche notariell beurkundete Kaufverträge im Stadtkreis Pforzheim.

Die vollständige Ausgabe des Immobilienmarktberichts 2024 mit den Daten für die Wertermittlung ist als PDF-Datei zum Preis von 35 Euro erhältlich bzw. als gedruckte Broschüre für 45 Euro. Eine kostenfreie Ausgabe ist online abrufbar unter www.pforzheim.de/immobilienmarktbericht.

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