„Nicht jedes Grundstück wird gleich besteuert wie bisher”

Hauptversammlung von Haus und Grund Gerlingen

Bei der Hauptversammlung des Haus und Grund Eigentümervereins Gerlingen war Bürgermeister Dirk Oestringer dieses Jahr als Gastredner eingeladen. Das Stadtoberhaupt berichtete über Themen wie Grundsteuer und Wärmeplanung.

Zur Hauptversammlung des Haus und Grund Eigentümervereins Gerlingen konnte der Vorsitzende Horst Weiermüller über 120 Mitglieder begrüßen. Bei insgesamt 630 Vereinsmitgliedern eine mehr als stattliche Zahl, die zeigt, wie groß das Interesse der Gerlinger Hausbesitzer an „ihrem Verein“ Haus und Grund Gerlingen ist. In Württemberg hat Haus und Grund übrigens 110.000 Mitglieder und in Deutschland 936.000 Mitglieder in 867 Ortsvereinen.
Weiermüller freute sich, neben dem Referenten des Abends, Bürgermeister Oestringer, auch Vertreter des Gemeinderates und der Stadtverwaltung begrüßen zu können. Gleich zu Beginn dankte der Vereinsvorsitzende auch seinen Vorstands- und Ausschusskollegen Jasmin Himmelsbach (zweite Vorsitzende), Karlheinz Roth (Kassier), Dr. Susanne Grimm (Schriftführerin), Gerd Zipperlen und Reinhold Höschele (Ausschussmitglieder) für die Unterstützung und gute Zusammenarbeit.

Eingangs seiner Ausführungen hielt Weiermüller fest, dass es etwas Besonderes sei, ein Haus oder eine Wohnung sein Eigen zu nennen. Das bedeute Freiheit, aber auch mehr Verantwortung. Er betonte, dass es wieder Spaß machen müsse, Eigentümer einer Immobilie zu sein. Und er hielt fest, dass aus seiner Sicht gegenüber Eigentümern ganz klar auf Freiwilligkeit gesetzt werden muss und nicht auf Vorgaben des Staates. „Mit Zwang erreicht man oft das Gegenteil.“
Zu Beginn seines Geschäftsberichts hielt der Vorsitzende fest, dass Haus und Grund Gerlingen einer von 56 Mitgliedsvereinen im Land ist, die sich auf vielfältige Weise für ihre Mitglieder einsetzen. In Gerlingen etwa gebe es zweimal pro Monat eine telefonische Rechtsberatung durch seine Stellvertreterin, die Anwältin Jasmin Himmelsbach – am ersten Donnerstag im Monat von 16 bis 18 Uhr und an einem weiteren Tag, der jeweils im Gerlinger Anzeiger bekannt gegeben werde. Aktuell prüfe man, ob ein weiterer Beratertag im Monat eingeführt werden kann. Beratungswünsche könnten bei Frau Horner unter Telefon 07156 / 437129 vereinbart werden. An der Stelle dankte Weiermüller Frau Sickinger, die diese Aufgabe viele Jahre für den Verein übernommen hat und inzwischen in Ruhestand ist. Er sei froh, mit Frau Horner eine Nachfolgerin gefunden zu haben. Sie sei Anwältin und arbeite für Haus und Grund Ditzingen. Horner koordiniere die Termine und könne auch entscheiden, ob diese von Anwältin Himmelsbach oder von Fachberaterin Helga Schneller und ihm selbst wahrgenommen werden können. Deshalb sei es wichtig, bei der Terminvereinbarung den Anlass zu nennen und es sei auch wichtig, nötige Unterlagen schon vorab per E-Mail zu übermitteln, damit sich der entsprechende Berater vorab ein Bild machen kann.

Das Gros der Beratungen im letzten Jahr habe nicht nur die Grundsteuer betroffen, sondern verstärkt auch die Themen Betriebskostenabrechnung, Mietverträge und Kaution. Verstärkt gebe es auch Anfragen zum Thema Schimmel. „Aufgrund des unglücklichen Heizungsgesetzes und der Kosten für das Heizen lüften anscheinend etliche nicht mehr optimal.“
Bezüglich der Grundsteuer hielt Weiermüller fest, dass dieses Thema sicher noch nicht beendet sei. An der Stelle dankte er Tobias Schölkopf, Abteilungsleiter Steuern und Abgaben in der Stadtkämmerei Gerlingen, unter dessen Leitung die Bescheide des Finanzamtes genau geprüft und die Eigentümer bei Abweichungen schriftlich informiert worden seien. „Das ist nicht in allen Städten der Fall.“ Bei zahlreichen weiteren Beratungen sei es um das Thema Wärmeplanung gegangen. Ein aktuelles Merkblatt zu den Anforderungen an neue Heizungen könnten Mitglieder kostenfrei herunterladen. Zum Thema Wärmeplanung gab es vom Vorsitzenden von Haus und Grund Gerlingen ebenfalls ein Lob an die Stadt. Die Stadt habe vorausschauend gehandelt und die Wärmeplanung freiwillig in Angriff genommen. Zudem habe er die Möglichkeit erhalten, Themen, die die Mitglieder in Sachen Wärmeplanung interessieren, an die Stadt weiterzuleiten. Diese Themen seien dann im Rahmen einer Veranstaltung in der Jahnhalle auch weitgehend besprochen worden. „Zum Thema Beratungen kann ich ganz generell nur immer wieder sagen, dass es nicht immer ein Rechtsstreit sein muss – oft genügt ja auch ein 'klärendes offenes Gespräch zwischen Vermieter und Mieter'. Dies erfahren wir in den Gesprächen mit unseren Mitgliedern immer wieder“, so Weiermüller.
Ferner berichtete der Vorsitzende, dass sich der Verkauf von Mietverträgen und anderen Vordrucken über die Geschäftsstelle von Haus und Grund bewährt hat. „Hierfür danken wir Frau Prokes und Herrn Götz von der Hausverwaltung Götz/Prokes, welche den Verkauf für uns kostenfrei vornehmen. Frau Prokes ist wechselnd einmal vormittags und einmal nachmittags im Büro. Mietverträge können von den Mitgliedern auch im Internet des Verlages von Haus und Grund erstellt und bei Bedarf auch archiviert werden“, so Weiermüller.
Mit Blick auf die Verbandsarbeit beim Landesverband in Württemberg und beim Zentralverband in Berlin hielt Weiermüller fest, dass diese sehr positiv sei. Der Vorsitzendes des Zentralverbands, Dr. Kai H. Warnecke, habe einen guten Draht zur Politik, und der sei heute wichtiger denn je. Tatsächlich habe man bei manchen Politikern heute das Gefühl, dass die privaten Vermieter als Feindbild missbraucht werden. Die politischen Antworten auf den Wohnungsmangel im Land seien bisher allerdings wenig überzeugend. „Die Politik muss das Bauen attraktiv machen und nicht verhindern. Andernfalls werden die Mieten weiterhin steigen.“
„Keine Rendite mit der Miete“ sei eine Aussage, die man leider immer wieder von Politikern höre. Das erkläre auch, weshalb die einseitige finanzielle Belastung der Eigentümer zunehme. Nachhaltige Wohnungspolitik dürfe für Vermieter und Mieter kein Kostentreiber sein. „Teure gesetzliche Vorgaben zu machen und später die dadurch hohen Preise zu beklagen, ist nicht zielführend“, betonte Weiermüller. Haus und Grund fordere deshalb, dass zukünftige Anforderungen und Vorschriften an den Wohnungsbau vor Inkrafttreten hinsichtlich des Kosten-Nutzen-Verhältnisses auf den Prüfstand gestellt werden. „In Deutschland ist mehr als 80 Prozent des Wohnungsbestandes in privater Hand, das sind über 33 Millionen Wohnungen.“ Private Vermieter würden also zwei Drittel aller Mietwohnungen anbieten. „Somit sind die privaten Eigentümer der Schlüssel zum Wohnungsbestand. Ohne privates Kapital kann das Wohnungsproblem nicht gelöst werden.“
Die Kosten für den Erwerb von Wohneigentum seien in den letzten Jahren extrem gestiegen. „Beinahe täglich ist der Presse zu entnehmen, dass das Projekt Bauen zum Beispiel für junge Familien zumindest verschoben werden muss, da die finanzielle Belastung aktuell zu hoch ist.“ Haus und Grund fordere deshalb u.a. eine Senkung der Grunderwerbsteuer (aktuell in Baden-Württemberg fünf Prozent), keine Enteignungen, bauherrenfreundliche Baugesetze oder auch eine Verbesserung der steuerlichen Abschreibung beim Wohnungsneubau. „Bei der Grunderwerbsteuer sollte die Politik endlich Nägel mit Köpfen machen. Bei den aktuellen Bau- und Kaufpreisen muss man jungen Familien bzw. Ersterwerbern von Immobilieneigentum entgegenkommen“, betont der Vorsitzende. Begehrlichkeiten gebe es auch im Bereich Erbschaftssteuer. Die Immobilienpreise hätten sich in den letzten zehn Jahren nahezu verdoppelt, die Freibeträge seien aber nicht angehoben worden und würden in aller Regel nicht mehr ausreichen.
Nicht unerwähnt ließ Weiermüller auch den Mietspiegel und bedankte sich dafür bei Bürgermeister Oestringer. Der Mietspiegel, der Mietern und Eigentümern kostenfrei auf der Internetseite der Stadt zur Verfügung gestellt werde, sei ein streitvermeidendes Instrument. In dem Zusammenhang dankte Weiermüller auch Helga Schneller, die maßgeblich an der Einführung des Mietspiegels im Kreis Ludwigsburg beteiligt war. Durch die Lösung auf Kreisebene sei der Mietspiegel für die einzelnen Kommunen auch bezahlbar.
Nach dem Kassenbericht durch Karlheinz Roth und dem anschließenden Bericht der Kassenprüfer sowie der einstimmig erfolgten Entlastung von Vorstand und Kassier stand noch das Thema „Anpassung der Beiträge“ auf der Tagesordnung. Einleitend hielt Weiermüller fest, dass der Beitrag zum letzten Mal 2017 erhöht worden sei. Damals habe er versprochen, dass sich der Beitrag mindestens fünf Jahre nicht ändern werde. Sechs Jahre seien es nun geworden. Angepasst werden müssten die Beiträge nicht zuletzt deshalb, weil die Beträge, die der Verein an den Landes- und den Bundesverband abführen muss, um insgesamt fünf Euro erhöht wurde. Beide Verbände seien extrem wichtig für alle Mitglieder, würden sie doch die politische Arbeit im Land beziehungsweise im Bund übernehmen. Die Ortsvereine seien für die Kommunalpolitik verantwortlich und hier in Gerlingen pflege man eine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit der Stadtverwaltung.
Vorgeschlagen wurde eine Erhöhung der Beiträge auf 45 Euro (fünf Euro für Landes- und Bundesverband und drei Euro für Haus und Grund Gerlingen), die von der Versammlung auch einstimmig beschlossen wurde. In dem Zusammenhang verwies der Vorsitzende auf die Kosten (Büromiete etc.), aber auch auf die ehrenamtlichen Beratungsangebote sowie darauf, dass Gerlingen mit dem neuen Beitrag noch deutlich unter anderen Haus- und Grundvereinen liege. Diese würden zwischen 60 und 100 Euro Jahresbeitrag verlangen.
Bürgermeister Ostringer erklärte eingangs seiner Ausführungen, dass die Würfel zur Grundsteuer in Gerlingen schon gefallen seien. Deshalb werde er in seinem Vortrag noch weitere Themen aufgreifen. Weiter hielt das Stadtoberhaupt fest, dass er für die Arbeit von Haus und Grund dankbar sei. Toll sei auch, dass dies alles auf ehrenamtlicher Basis geleistet werde. Die ehrenamtlichen Strukturen in Gerlingen seien sehr ausgeprägt. Diese auf so hohem Niveau zu halten, sei sehr schwer. „Es ist uns wichtig, das Ehrenamt zu unterstützen.“ Vereinsvertreter würden regelmäßig eingeladen, damit eine Vernetzung stattfindet, und es gebe auch alle zwei Jahre eine Ehrenamtsgala. Zudem habe man eine Austauschplattform für Vereine geschaffen, sodass Menschen zusammenfinden.

Zur Grundsteuer hielt Oestringer fest, dass das Bundesverfassungsgericht 2018 entschieden habe, dass die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form nicht verfassungskonform ist. Deshalb sei die Politik aufgefordert worden, eine neue Regelung zu beschließen. „Die Städte waren das letzte Glied in diesem Prozess“, so Oestringer. Ihnen obliegt die Festlegung der Hebesätze, die nun ab Januar gelten sollen. Der Gemeinderat habe die neuen Hebesätze in seiner Novembersitzung beschlossen. Bei der Grundsteuer B sei der Hebesatz von bisher 360 auf 150, bei der Grundsteuer A von 310 auf 190 von Hundert gesenkt worden. Ziel sei die Aufkommensneutralität gewesen. Mit der Grundsteuer B habe Gerlingen bisher rund 3,7 Millionen Euro eingenommen, und das solle auch zukünftig so sein. Da sich die Bodenrichtwerte geändert haben, hätten sich aber manche Dinge verschoben. Nicht jedes Grundstück werde deshalb zukünftig gleich besteuert wie bisher. „Wir haben uns die Sache genau angeschaut und geprüft, wie sich die Veränderungen auswirken“, so Oestringer. Grundsätzlich könne man sagen, dass die Grundsteuer für Ein- und Zwei-Familien-Häuser etwas teurer werde. Je größer das Grundstück, desto höher sei der Anstieg. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbegrundstücken gehe der Steuerbetrag etwas zurück. Für innerstädtische Grundstücke, die unbebaut sind, hätten sich die Beiträge deutlich erhöht. Oestringer erklärte weiter, dass Einsprüche gegen den Bodenrichtwert beim Finanzamt möglich seien. Gegen die Bescheide der Stadt könne nur Einspruch erhoben werden, wenn ein falscher Hebesatz genannt ist oder Zahlen vom Finanzamt nicht korrekt übernommen wurden. „Auf der Webseite der Stadt gibt es auch Informationen zu verschiedenen Fragen rund um die Grundsteuer“, so Oestringer. An der Stelle dankte das Stadtoberhaupt dem Team um Schölkopf, das früh die nötigen Schlüsse gezogen habe, um Fehler zu vermeiden.

Ein weiteres Thema, das Bürgermeister Oestringer ansprach, war das Baugebiet Bruhweg II, bei dem man in den letzten Monaten deutlich vorangekommen sei. Von der 13 Hektar großen Fläche sollen 5,5 Hektar für Wohnbau genutzt werden, auf denen Wohnraum für 1.400 bis 1.500 Menschen entstehen soll. 1,7 Hektar sollen als Gewerbefläche und 2,5 Hektar als öffentliche Grünfläche genutzt werden. Der städtebauliche Entwurf sehe einen Park in der Mitte vor. Damit sei es gelungen, Ausgleichsflächen im Quartier unterzubringen. Entstehen soll auf dem Gelände Geschosswohnungsbau, aber auch Reihenhäuser, altersgerechtes Wohnen, ein Mehrgenerationenhaus und eine Kindertageseinrichtung. Die vom Gemeinderat vor zwei Jahren beschlossene Sozialbauverpflichtung gelte auch im Bruhweg. Je nachdem, ob es sich um Sozialwohnungsbau oder um bezahlbaren Wohnraum handle, müssten die Mieten 33 beziehungsweise 15 Prozent unter den ortsüblichen Mieten liegen. Oestringer teilte weiter mit, dass die Stadt einen Vertrag mit einem Erschließungsträger abgeschlossen habe, der sämtliche Leitungen verlege und auch mit den Eigentümern abrechne. Die Erschließungsplanung laufe bereits und es habe auch schon eine Veranstaltung mit den Eigentümern gegeben. Die Energieversorgung in dem Gebiet solle über ein Wärmenetz erfolgen. „Sie sehen, es geht voran.“ Entscheidend sei jetzt, wie die Umlegungsgespräche verlaufen.
Zur kommunalen Wärmeplanung erklärte das Stadtoberhaupt, dass sich die Stadt diesbezüglich schon 2022 freiwillig auf dem Weg gemacht habe. Die Wärmeplanung sei ein strategisches Instrument, um zu sehen, wie eine Treibhausgas-neutrale Wärmeversorgung erreicht werden kann. Als Eigentümer könne man aus der Wärmeplanung wenig herauslesen. Das Ergebnis der Planung zeige beispielsweise, wo es Potenzialgebiete gibt, in denen ein Wärmenetz entstehen könnte. Das bedeute aber nicht, dass man sich an das Netz anschließen muss. Wer eine Immobilie besitzt, die nicht in einem solchen Potenzialgebiet liegt, habe sofort Klarheit. Wenn die Planungen nächstes Jahr stehen, werde es wieder eine Infoveranstaltung geben.

Zum Zensus 2022 erklärte Oestringer, dass dies ein statistisches Verfahren zur Ermittlung der Einwohner sei und dass das Ergebnis des Zensus für die Zuweisungen aus dem Finanzausgleich zähle. Durchgeführt werde das Verfahren durch dafür zuständige Erhebungsstellen. Für Gerlingen habe die Erhebung eine Einwohnerzahl von 18.600 Menschen ergeben, obwohl beim Einwohnermeldeamt 19.600 Menschen gemeldet seien. „Wir können uns die Differenz nicht erklären und haben deshalb Widerspruch eingelegt“, so Oestringer. Gerlingen sei nicht die einzige Stadt, die Einwohner verloren hat. Ditzingen etwa habe durch den Zensus zehn Prozent seiner Einwohner verloren. Die 1.000 Einwohner weniger in Gerlingen würden bei den Zuweisungen ein Minus von einer halben Million Euro ausmachen.
Eine kurze Info gab das Stadtoberhaupt auch zum Flächennutzungsplan (FNP). Der definiere, wo auf der Gemarkung der Stadt Wohnen, Gewerbe, Sport oder Landwirtschaft stattfinden soll. Der derzeit gültige FNP in Gerlingen sei aus dem Jahr 1984. Es sei wichtig, dass man regelmäßig auf diese Dinge schaut, beispielsweise zum Schutz von landwirtschaftlichen Flächen, aber auch um zu sehen, wo man bauen könnte. Der Gemeinderat habe das Thema in einer Klausur diskutiert und überlegt, wie man die knappen Flächen der Stadt zukünftig nutzen kann.
Zum Stand der Digitalisierung teilte Oestringer mit, dass in Baden-Württemberg die Baurechtsämter bis nächstes Jahr verpflichtend papierlos sein müssen. In Gerlingen können Bauanträge seit letztem Monat digital abgegeben werden. Die komplette Kommunikation funktioniere über diese digitale Plattform und dadurch könnten auch Dinge parallel ablaufen. Für die Online-Kommunikation und die Nutzung von Online-Verwaltungsleistungen und weitere digitale Anwendungen kann man übrigens die sogenannte BundID nutzen. Ein BundID-Konto kann über Elster und mit dem Personalausweis erstellt werden.
Er hoffe, mit seinem Vortrag spannende Einblicke vermittelt zu haben, stellte Oestringer abschließend fest und stellte sich den Fragen der Anwesenden.
Zur Frage, ob es in Gerlingen schon Überlegungen gebe, eine Grundsteuer C zu erheben, antwortete Oestringer mit einem klaren Nein.
Zu der Frage, wann er denn Oberbürgermeister werde, erklärte das Stadtoberhaupt, dass das für ihn kein entscheidender Punkt sei. „Entscheidend ist für mich, wie wir unsere Stadt weiterentwickeln.“ Dazu müsse man sich erst anderen Themen widmen.
Zur zukünftigen Entwicklung auf der Schillerhöhe und beim KSG erklärte Oestringer, dass das ein komplexes Thema sei, weil es dort mit Bosch, den Schmieder Kliniken, der Deutschen Rentenversicherung, der KSG und der Stadt viele Eigentümer gebe. Bei Gesprächen bezüglich des Geländes der Deutschen Rentenversicherung sei man, seiner Meinung nach, einen Schritt weitergekommen. Vorstellbar sei, dass sich bei dem Areal im kommenden Jahr etwas tut. Die Kliniken Schmieder hätten dort schon viel Geld investiert. „Darüber freuen wir uns.“ Die Sportentwicklung wolle man in einem Prozess klären. Als Erstes müsse aber die Eigentumsfrage geklärt werden.
Zur Wärmeplanung erklärte Oestringer auf Nachfrage, dass es keinen Zwang geben werde, sich an ein mögliches Wärmenetz anzuschließen. „Es ist meine Grundüberzeugung, dass wir die Menschen mit den Angeboten, die wir machen, überzeugen müssen.“ Mit Zwang gehe das nicht.
Bezüglich des Themas Sozialbauverpflichtung machte Oestringer auf Nachfrage deutlich, dass die vorsehe, dass auf einer Fläche 20 Prozent sozialer Wohnungsbau entstehen muss. Ob man sich für sozialen Wohnungsbau mit Mieten von 33 Prozent unter der Vergleichsmiete oder für bezahlbaren Wohnraum mit Mieten von 15 Prozent unter der Vergleichsmiete entscheide, stehe den Eigentümern frei. Bezahlbarer Wohnraum werde allerdings nicht gefördert. Die Sozialbauverpflichtung gelte überall, wo neu gebaut wird, erklärte das Stadtoberhaupt und ergänzte, dass es auch schon Städte mit einer Sozialbauverpflichtung von 60 Prozent gebe.
Die Frage wurde gestellt, ob es in Gerlingen auch schon Überlegungen gebe, das Gasnetz stillzulegen. Es gebe bereits Städte, die von einer Stilllegung ab 2030 sprechen. Dieser Gedanke mache Angst. In Gerlingen erfolge die Wärmeversorgung bei 51 Prozent der Gebäude mit Gas, erklärte Oestringer. Pläne, die Gasnetze stillzulegen, gebe es weder bei der Stadt noch bei der Energieversorgung Strohgäu. Die Kommunale Wärmeplanung habe zum Ziel, bis 2040 zu sehen, wie man von den 51 Prozent Wärmeversorgung mit Gas herunterkommt. Wenn man bis 2040 dahin kommen wolle, brauche es Alternativen.
Mit einem Dank an Bürgermeister Oestringer für diese Informationen aus erster Hand schloss Weiermüller die Versammlung und wünschte den Mitgliedern alles Gute. „Ich freue mich, wenn Sie nächstes Jahr wieder so zahlreich erscheinen.“

Text/Fotos: Tommasi