Öffentliche Bekanntmachung: Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Hauptstr. 15, 1. Änderung"

Landkreis: Heilbronn

Gemeinde: Untereisesheim

Gemarkung: Untereisesheim
Vorhabenbezogener Bebauungsplan gem. § 12 BauGB und örtliche Bauvorschriften
(Änderung des Maßes der baulichen Nutzung)
„Hauptstraße 15, 1. Änderung“
Aufstellung im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB

Maßstab 1 : 500
Auszug aus dem Liegenschaftskataster gefertigt und nach einem Bebauungsvorschlag des Vorhabenträgers Schäfer Wohnbau GmbH zum Bebauungsplan ausgearbeitet.
Projekt-Nr. 3 2022 0155-03

Untergruppenbach, den 17.05.2024
Verfahrenshinweise für den Bebauungsplan und die örtlichen Bauvorschriften (§ 74 LBO)
Aufstellungsbeschluss (§ 2 (1) BauGB),
Beschluss zur Veröffentlichung im Internet und Auslegungsbeschluss am 03.06.2024
Ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses (§ 2 (1) BauGB) und der Veröffentlichung im Internet (§ 3 (2) BauGB) am 07.06.2024

Veröffentlichung im Internet bzw. öffentliche Auslegung (§ 3 (2) BauGB) vom 17.06.2024 bis 19.07.2024

Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 (2) BauGB) vom 30.01.2025 bis 21.02.2025

Satzungsbeschluss des Bebauungsplans (§ 10 (1) BauGB) und der örtlichen Bauvorschriften (§ 74 (1) i. V. mit § 74 (7) LBO) am 24.03.2025

Ausgefertigt: Untereisesheim, den 25.03.2025
Christian Tretow, Bürgermeister

Ortsübliche Bekanntmachung des Bebauungsplans und der örtlichen Bauvorschriften; In-Kraft-Treten (§ 10 (3) BauGB) am 11.04.2025

Zur Beurkundung:
Christian Tretow, Bürgermeister

Textteil für den Bebauungsplan und die örtlichen Bauvorschriften
Rechtsgrundlagen: §§ 2, 9, 10, 12 und § 13a des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 20. Dezember 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 394) und § 4 Gemeindeordnung für Baden-Württemberg in der Fassung der Bekanntmachung vom 24. Juli 2000 (GBl. S. 582, ber. S. 698), geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 27. Juni 2023 (GBl. S. 229, 231) in Ver- bindung mit § 74 der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 5. März 2010 (GBl. S. 357), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2023 (GBl. S. 422). Es gilt die Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 3. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176).
Aufhebungen: Sämtliche innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs bisher bestehenden örtlichen planungs- und bauordnungsrechtlichen Festsetzungen sowie frühere örtliche baupolizeiliche Vorschriften werden aufgehoben.
Festsetzungen: In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes festgesetzt:

1. Vorhabenbezogener Bebauungsplan
„Hauptstraße 15, 1. Änderung“

Planungsrechtliche Festsetzungen

1.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB, §§ 1 - 15 BauNVO)
Im Rahmen der textlichen Festsetzungen und der Planzeichnung sind auf Basis des Vorhaben- und Erschließungsplans ausschließlich die baulichen und sonstigen Nutzungen zulässig, zu denen sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet (§ 12 Abs. 3a i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB).
Zulässig ist eine Wohnanlage mit insgesamt 5 Mehrfamilienhäusern, unterirdische und oberirdische Stellplätze sowie Nebenanlagen. Maßgeblich ist der Vorhaben- und Erschließungsplan vom 04.05.2023 des Vorhabenträgers Schäfer Wohnbau GmbH, Neuenstadt a.K. Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist Bestandteil des Bebauungsplans (§ 12 (3) BauGB). (vgl. Anlage 1 der Begründung).
1.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB, §§ 16 – 21a BauNVO)
Siehe Einschrieb im Plan.
Höhe baulicher Anlagen
Die Höhe baulicher Anlagen ist durch die Festsetzung des höchsten Gebäudepunkts (HGP) in Normalnullhöhe und als Höchstmaß nach oben begrenzt. Der HGP wird durch den höchsten Punkt des Daches (Oberkante Attika) definiert. Technisch notwendige Einzelbauteile und Aufbauten sind ausgenommen. Unterschreitungen sind zulässig.
1.3 Höhenlage baulicher Anlagen (§ 9 (3) BauGB, §§ 16 u. 18 BauNVO)
Die Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH = Rohfußboden) der Hauptgebäude ist im Bebauungsplan als Höchstmaß in Metern über Normalnull (m üNN) festgesetzt. Unterschreitungen sind zulässig.
1.4 Bauweise (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB, § 22 BauNVO)
Offene Bauweise gem. § 22 (2) BauNVO (o).
Zugelassen sind Einzel-, Doppelhäuser und Hausgruppen bis zu einer Länge von 50 m (o).
1.5 Überbaubare Grundstücksfläche (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB, §§ 23 BauNVO)

a) Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen bestimmt.
b) Ausnahmen gemäß § 23 (3) Satz 3 BauNVO
Die festgesetzten Baugrenzen können mit untergeordneten Bauteilen bis 5 m Breite um bis zu 1,5 m überschritten werden. Der Abstand zur öffentlichen Fläche muss mindestens 2,0 m betragen.

1.6 Nebenanlagen, Garagen und überdachte Stellplätze
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, §§ 12, 14 und § 23 Abs. 5 BauNVO)
a) Als Nebenanlage zu beurteilende Nebengebäude sind bis zu einer Größe von maximal 40 m³ auf der unüberbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Zu öffentlichen Verkehrsflächen ist ein Mindestabstand von 2,0 m einzuhalten.
b) Tiefgaragen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und auf den dafür vorgesehenen Flächen (Planeinschrieb TGa) zulässig.
c) Überdachte und nicht überdachte Stellplätze sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und auf den dafür vorgesehenen Flächen (Planeinschrieb St) zulässig. Die Vorgaben nach 1.7 a) sind zu beachten.
1.7 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 (1) Nr. 20 BauGB)
a) Die Befestigung von offenen Stellplätzen und Tiefgaragenzufahrten darf nur wasserdurchlässig erfolgen (Rasensteine, Rasenpflaster, Drainpflaster oder ähnliches). Wasserundurchlässiges Pflastermaterial ohne wasserdurchlässige Abstandsfuge ist unzulässig.
b) Durch Baumaßnahmen bedingte Bodenverdichtungen sind auf ein Minimum zu beschränken.
Verdichtete Bereiche sind nach Abschluss der Bauarbeiten durch geeignete Maßnahmen wieder wirkungsvoll zu lockern.
Bei erforderlichen Geländeaufschüttungen innerhalb des Baugebiets darf der Mutterboden des Urgeländes nicht überschüttet werden, sondern ist zuvor abzuschieben. Für Auffüllungen ist ausschließlich Aushubmaterial (Unterboden) zu verwenden.
Baustoffe, Bauabfälle und Betriebsstoffe sind so zu lagern, dass Stoffeinträge bzw. Vermischungen mit Bodenmaterial auszuschließen sind.
Sollte Bodenaushub durch die Gestaltung des Planungsgebietes oder einem daran anschließenden Bauvorhaben anfallen, ist dieser vorrangig durch einen Erdmassenausgleich vor Ort zu verwenden. Dabei sollen durch die Festlegung von Straßen- und Gebäudeniveaus die bei der Bebauung zu erwartenden anfallenden Aushubmassen vor Ort verwendet werden. Sofern dies nicht möglich ist, sind entsprechende Verwertungs- oder Entsorgungsmöglichkeiten einzuplanen.
Im Rahmen der Beantragung eines konkreten Bauvorhabens ist bei einer voraussichtlich anfallenden Menge von mehr als 500 Kubikmeter Erdaushub dem Landratsamt ein Abfallverwertungskonzept vorzulegen.
Nach § 2 Abs. 3 Landes-Bodenschutz- und Altlastengesetzes (LBodSchAG) ist bei Vorhaben von mehr als 0,5 Hektar, bei denen insbesondere durch Abgrabungen, Aufschüttungen, Auffüllungen, Versiegelungen und Teilversiegelungen auf natürliche Böden eingewirkt wird, durch den Vorhabenträger für die Planung und Ausführung des Vorhabens ein Bodenschutzkonzept zu erstellen. Bei Vorhaben von mehr als 1 Hektar kann eine Bodenkundliche Baubegleitung verlangt werden. Bedarf das Vorhaben einer behördlichen Zulassung, ist das Bodenschutzkonzept bei der Antragstellung vorzulegen. Sollte ein Vorhaben zulassungsfrei sein, muss das Konzept sechs Wochen vor Beginn dem Landratsamt vorliegen
c) Zur Schonung nachtaktiver Insekten, Fledermäuse und Vögel sind für die Außenbeleuchtung insektenfreundliche und abstrahlungsarme Leuchtmittel (LED-Lampen, nicht heiß werdende Lampen und Leuchten) mit nach unten gerichteten Leuchtkörpern entsprechend dem neuesten Stand der Technik zu verwenden. Es sind Leuchten zu wählen, die kein Streulicht erzeugen. Die Außenbeleuchtung ist auf das unbedingt erforderliche Mindestmaß zu beschränken. Private Dauerbeleuchtungen sind unzulässig.

1.8 Pflanzzwang (§ 9 (1) Nr. 25 a BauGB)
a) Pflanzzwang – Einzelbäume (PZ/E): An den im Plan durch Planzeichen festgesetzten Stellen sind gebietsheimische, hochstämmige Laub- oder Obstbäume fachgerecht zu pflanzen, zu pflegen, dauerhaft zu erhalten und bei Ausfall zu ersetzen. Die örtliche Lage im Lageplan ist nicht bindend. (Artenempfehlung siehe 1.8 c).
b) Flächiger Pflanzzwang: Je angefangene 500 m² Grundstücksfläche sind ein standortgerechter Laub- und/oder Obstbaum sowie 2 standortgerechte Laubsträucher zu pflanzen. (Artenempfehlung siehe 1.8 c). Pflanzgebote nach 1.8 a) werden angerechnet.
c) Artenempfehlung: siehe Faltblatt „Heimische Gehölze im Landkreis Heilbronn“ (vgl. Anhang der Begründung oder unter www.landkreis-heilbronn.de; Unsere Dienstleistungen/Formulare und Downloads/Bauen, Umwelt und Nahverkehr).
Hinweise:
a) Denkmalpflege
Das Plangebiet liegt im Bereich folgender denkmalrelevanter Objekte:
• „Siedlungen des Altneolithikums, der Urnenfelderzeit, der Latènezeit und der Römerzeit“ (Listen-Nr. 2, ADAB-Id. 96960729); KD § 2 DSchG.
Die Erhaltung von Kulturdenkmalen liegt im öffentlichen Interesse. Wir regen an, dem öffentlichen Erhaltungsinteresse im Rahmen einer denkmalgerechten Umplanung Rechnung zu tragen.
Sollte am vorliegenden Planungsentwurf festgehalten werden, wird es infolge baulicher Bodeneingriffe zur Zerstörung des Kulturdenkmals kommen. In diesem Falle ist der Veranlasser der Zerstörung gem. § 6 Abs. 2 DSchG zur fachgerechten Untersuchung, Bergung und Dokumentation des Kulturdenkmals im Rahmen einer archäologischen Rettungsgrabung verpflichtet. Die Rettungsgrabung erfolgt i.d.R. durch ein privates Grabungsunternehmen, das vom Veranlasser auf eigene Kosten beauftragt wird. Für die Maßnahme gelten die Grabungsrichtlinien des Landes Baden-Württemberg sowie der Genehmigungsvorbehalt gem. § 21 DSchG (Nachforschungsgenehmigung). Der finanzielle und zeitliche Rahmen der Rettungsgrabung ist abhängig von der Größe der Untersuchungsfläche und der Komplexität des archäologischen Befundes. Sie kann bis zu mehreren Monaten in Anspruch nehmen. Zur Herstellung von Planungssicherheit empfehlen wir dem Vorhabenträger den Abschluss einer öffentlich-rechtlichen Investorenvereinbarung mit dem Land Baden-Württemberg, vertreten durch das Landesamt für Denkmalpflege im Regierungspräsidium Stuttgart. Darin werden die Rahmenbedingungen und Einzelheiten zur Durchführung der erforderlichen bauvorgreifenden Grabungen festgelegt und die Kostentragung geregelt.
Wir weisen darauf hin, dass archäologische Grabungen bei entsprechender Größe eine baurechtliche Genehmigung erforderlich machen können, in der ggf. weitere Genehmigungen (Naturschutz, Immissionsschutz, Bodenschutz, etc.) enthalten sind. Es obliegt dem Vorhabenträger, vor Beginn der Grabungen alle erforderlichen Genehmigungen bei den zuständigen Behörden einzuholen und das LAD zu unterrichten, sobald diese vorliegen. Allgemeiner denkmalpflegerischer Hinweis:
Im Zuge von Bauarbeiten können im Plangebiet Funde im Sinne von § 20 Denkmalschutzgesetz (DSchG) zutage treten, bei denen es sich um meldepflichtige Kulturdenkmale nach § 2 DSchG handelt.
Auf die Einhaltung der Bestimmungen der § 20 und 27 DSchG wird verwiesen. Sollten bei der Durchführung der Maßnahme archäologische Funde oder Befunde entdeckt werden, sind gemäß § 20 DSchG Denkmalbehörde(n) oder Gemeinde umgehend zu benachrichtigen. Archäologische Funde (Steinwerkzeuge, Metallteile, Keramikreste, Knochen, etc.) oder Befunde (Gräber, Mauerreste, Brandschichten, bzw. auffällige Erdverfärbungen) sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Anzeige in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht die Denkmalschutzbehörde oder das Regierungspräsidium Stuttgart (Referat 84.2) mit einer Verkürzung der Frist einverstanden ist. Auf die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten (§ 27 DSchG) wird hingewiesen. Bei der Sicherung und Dokumentation archäologischer Substanz ist zumindest mit kurzfristigen Leerzeiten im Bauablauf zu rechnen.

b) Grundwasserableitungen – auch über das öffentliche Abwassernetz – sind unzulässig. Grundwassererschließungen sind der Wasserbehörde unverzüglich anzuzeigen. Beabsichtigte Maßnahmen, bei denen aufgrund der Tiefe des Eingriffs in den Untergrund mit Grundwasserfreilegungen gerechnet werden muss, sind der Unteren Wasserbehörde rechtzeitig vor deren Ausführung anzuzeigen. Wird im Zuge von Baumaßnahmen unerwartet Grundwasser erschlossen, so sind die Arbeiten, die zur Erschließung geführt haben, unverzüglich einzustellen und das Landratsamt als Untere Wasserbehörde zu benachrichtigen (§ 43 (1) und (6) WG).
c) Nachrichtlich wird darauf hingewiesen, dass entsprechend § 126 (1) und (2) BauGB die Eigentümer von an öffentliche Verkehrsflächen angrenzenden Grundstücken das Anbringen von Haltevorrichtungen und Leitungen für Beleuchtungskörper der Straßenbeleuchtung einschließlich der Beleuchtungskörper und des Zubehörs sowie Kennzeichen und Hinweisschildern für Erschließungsanlagen auf ihrem Grundstück zu dulden haben.
d) Das Plangebiet befindet sich auf Grundlage der am LGRB vorhandenen Geodaten im Verbreitungsbereich von Gesteinen der Erfurt-Formation (Lettenkeuper). Diese wird von Löss mit im Detail nicht bekannter Mächtigkeit überdeckt.
Mit lokalen Auffüllungen vorangegangener Nutzungen, die ggf. nicht zur Lastabtragung geeignet sind, sowie mit einem oberflächennahen saisonalen Schwinden (bei Austrocknung) und Quellen (bei Wiederbefeuchtung) des tonigen/tonig-schluffigen Verwitterungsbodens ist zu rechnen.
Verkarstungserscheinungen (offene oder lehmerfüllte Spalten, Hohlräume, Dolinen) sind nicht auszuschließen. Sollte eine Versickerung der anfallenden Oberflächenwässer geplant bzw. wasserwirtschaftlich zulässig sein, wird auf das Arbeitsblatt DWA-A 138 (2005) verwiesen und im Einzelfall die Erstellung eines entsprechenden hydrologischen Versickerungsgutachtens empfohlen. Wegen der Gefahr der Ausspülung lehmerfüllter Spalten ist bei Anlage von Versickerungseinrichtungen auf ausreichenden Abstand zu Fundamenten zu achten.
Bei etwaigen geotechnischen Fragen im Zuge der weiteren Planungen oder von Bauarbeiten (z.B. zum genauen Baugrundaufbau, zu Bodenkennwerten, zur Wahl und Tragfähigkeit des Gründungshorizonts, zum Grundwasser, Baugrubensicherung) werden objektbezogene Baugrunduntersuchungen gemäß DIN EN 1997-2 bzw. DIN 4020 durch ein privates Ingenieurbüro empfohlen.
e) Zum Schutz von Vögeln und Kleinsäugern dürfen Abbrucharbeiten, Gehölzrückschnitte und Rodungsmaßnahmen im Allgemeinen nur im Zeitraum vom 1. Oktober bis 28./29. Februar durchgeführt werden (§§ 39 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 i.V.m. 44 Abs. 1 bis 3 BNatSchG).
f) Es wird darauf hingewiesen, dass die Pflicht zur Installation einer Photovoltaikanlage zur Stromerzeugung beim Neubau und bei grundlegender Dachsanierung eines Gebäudes auf der für eine Solarnutzung geeigneten Dachfläche besteht. Dies gilt auch beim Neubau eines für eine Solarnutzung geeigneten offenen Parkplatzes mit mehr als 35 Stellplätzen für Kraftfahrzeuge über der für eine Solarnutzung geeigneten Stellplatzfläche.
g) Auf die mit Wirkung vom 31.07.2020 geltende Änderung des Naturschutzgesetzes (NatSchG) wird hingewiesen. Der ergänzte § 21a Landesnaturschutzgesetz stellt klar, dass Schotterungen zur Gestaltung von privaten Gärten grundsätzlich keine andere zulässige Verwendung im Sinne des § 9 (1) S. 1 Landesbauordnung (LBO) ist. Nach § 9 (1) S. 1 LBO müssen „die nichtüberbauten Flächen der bebauten Grundstücke […] Grünflächen sein, soweit diese Flächen nicht für eine andere zulässige Verwendung benötigt werden.“ Somit dürfen seit 31.07.2020 keine Schottergärten mehr errichtet werden.

h) Die Fläche des Plangebiets befindet sich innerhalb der Bergbauberechtigung „Konsolidiertes Gruben- und Solefeld der Salinen Friedrichshall und Clemenshall am unteren Neckar“, die zur Aufsuchung und Gewinnung von Steinsalz und Sole berechtigt. Rechtsinhaber der Berechtigung ist die Südwestdeutsche Salzwerke AG, Heilbronn. Südwestlich der Fläche befindet sich die geplante Abbaufläche aus dem Rahmenbetriebsplan 2009-2024.
Grundsätzlich können bergbauliche Einflüsse infolge von untertägigem Steinsalzabbau nicht ausgeschlossen werden. Senkungen infolge von untertägigem Steinsalzabbau werden alle 4 Jahre gemessen. Derzeit sind keine Senkungsraten in diesem Bereich messbar. Bei aktivem Abbau durch Bohren & Sprengen können an der Tagesoberfläche Sprenggeräusche wahrgenommen werden.
Eine Aufsuchung und Gewinnung von Steinsalz und Sole fand im Bereich des Bebauungsplanes bisher nicht statt bzw. ist nach derzeitigem Planungsstand nicht vorgesehen.
Sollte zukünftig die Aufsuchung und Gewinnung von Steinsalz und Sole in dem vorgenannten Feld im Bereich des Bebauungsplanes aufgenommen werden, können bergbauliche Einwirkungen auf Grundstücke nicht ausgeschlossen werden. Für daraus entstehende Bergschäden im Sinne von § 114 des Bundesberggesetzes (BBergG) vom 13.08.1980 (BGBl. I S. 1310) würde Schadenersatz nach §§ 115 ff. BBergG geleistet.

2. Örtliche Bauvorschriften
für den Geltungsbereich des Bebauungsplans
„Hauptstraße 15, 1. Änderung“:
2.1 Äußere Gestaltung (§ 74 (1) Nr. 1 LBO)
a) Dachform und Dachneigung der Hauptgebäude: Entsprechend Planeintrag.
Flachdächer (bis DN 5°) müssen zu mindestens 80 % der Dachfläche dauerhaft und fachgerecht mit bodendeckenden Pflanzen extensiv begrünt werden (Retentionsdach). Von der Begrünungspflicht ausgenommen sind technische Dachaufbauten und Lichtkuppeln sowie Dachflächen, die zur Erzeugung von Solarenergie genutzt werden.
b) Farbgebung der Außenfassaden und Dächer: Leuchtende oder reflektierende Farben bzw. Materialien sind unzulässig. Davon ausgenommen sind Flächen zur Gewinnung von erneuerbaren Energien. Parabolantennen sind farblich ihrem Hintergrund anzugleichen. Begrünte Dächer ohne Farbfestsetzung.
2.2 Einfriedungen und Stützmauern (§ 74 (1) Nr. 3 LBO)

a) Einfriedungen
Entlang der öffentlichen Verkehrsflächen sind Einfriedungen nur als Hecken aus heimischen Sträuchern (z.B. Wildrose, Holunder, Hasel, Liguster, Schneeball, Hartriegel, Hainbuche) – auch mit darin einbezogenem Maschen- oder Knüpfdraht oder Stabgitterzaun – bis 1,5 m Höhe zulässig. Von öffentlichen Fußwegen und befahrbaren Verkehrsflächen ist mit festen Einfriedungen ein Grenzabstand von mindestens 0,5 m einzuhalten. Zugelassen sind nur Zäune, die im Höhenbereich bis 20 cm über dem Boden Kleinsäugetiere in ihrer Bewegungsfähigkeit nicht behindern (Durchschlupf).
b) Stützmauern
Stützmauern sind allgemein nur bis zu einer Höhe von 1,5 m zulässig, verbleibende Höhenunterschiede sind abzuböschen. Von öffentlichen Fußwegen und öffentlichen befahrbaren Verkehrsflächen ist mit Stützmauern ein Grenzabstand von mindestens 0,5 m einzuhalten.
2.3 Gestaltung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke (§ 74 (1) Nr. 3 LBO)

Aufschüttungen und Abgrabungen sind entsprechend des Vorhaben- und Erschließungsplans (vgl. Anlage 1 der Begründung) zulässig.
2.4 Antennenanlagen (§ 74 (1) Nr. 4 LBO)
Je Gebäude ist nur eine Außenantenne zulässig. Sofern der Anschluss an eine Gemeinschaftsantenne möglich ist, sind Außenantennen unzulässig.
2.5 Erhöhung der Zahl der Stellplätze (§ 74 (2) Nr. 2 LBO)
Die Stellplatzverpflichtung für Wohnungen (§ 37 (1) LBO) wird auf 1,5 erhöht, bei der Entstehung von Bruchzahlen ist aufzurunden.

Landkreis: Heilbronn

Gemeinde: Untereisesheim

Gemarkung: Untereisesheim
Vorhabenbezogener Bebauungsplan gem. § 12
BauGB und örtliche Bauvorschriften
(Änderung des Maßes der baulichen Nutzung)
„Hauptstraße 15, 1. Änderung“ Aufstellung im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB
Begründung
A. Grundlagen der Planung
1. Lage des räumlichen Geltungsbereiches
Der Geltungsbereich der vorliegenden Bebauungsplanänderung entspricht dem Geltungsbereich des Bebauungsplans „Hauptstraße 15“, der am 26.05.2023 in Kraft getreten ist. Das Plangebiet liegt innerhalb der Ortslage von Untereisesheim, zwischen der Hauptstraße und der Friedenstraße und umfasst das Flurstück 1339/6.

2. Erfordernis der Planaufstellung/Städtebauliche Zielsetzung
Gemäß § 1 (3) und § 2 (1) BauGB sind die Bauleitpläne von den Gemeinden in eigener Verantwortung aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen.
Bei der im Rahmen der Bauantragstellung erfolgten baurechtlichen Überprüfung der dem rechtskräftigen Bebauungsplan „Hauptstraße 15“ zugrunde liegenden Projektplanung ist eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) durch die Tiefgarage festgestellt worden. Nach Abstimmung mit der Unteren Baurechtsbehörde ist eine Änderung des Bebauungsplans erforderlich, wenn eine Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens erreicht werden soll. Eine ausnahmsweise Zulassung über § 19 (4) S. 2 BauNVO konnte nicht in Aussicht gestellt werden.
Um die Genehmigungsfähigkeit der Planung herzustellen, ist die Änderung des Bebauungsplans erforderlich. Nachdem im Bebauungsplan überbaubare Grundstücksflächen (Baufenster) festgesetzt worden sind und damit die Größe der Grundflächen nach § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO bestimmt genug ist, kann, um die Genehmigungsvoraussetzungen für das Bauvorhaben zu schaffen, auf die Festsetzung einer Grundflächenzahl verzichtet werden.
Ziel der Bebauungsplanänderung (Textteil und Lageplan) ist deshalb der Verzicht auf die festgesetzte GRZ von 0,5.

3. Aufstellungs- und Auslegungsbeschluss/Verfahrensabwicklung
Die Änderung des Bebauungsplanes erfolgt im beschleunigten Verfahren gem. § 13 a Baugesetzbuch (BauGB); eine Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB ist dabei nicht erforderlich. Die Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a BauGB sind aus folgenden Gründen gegeben:

• Die Bebauungsplanänderung dient als eine Maßnahme der Innenentwicklung (u.a. der Nachverdichtung).
• Die Bebauungsplanänderung umfasst eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von weniger als 20.000 m².
• Die Planung begründet kein Vorhaben, das einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz zur Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegt.
• Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr. 7 b) BauGB genannten Schutzgüter bestehen nicht.
• Bei der Planung sind keine Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten.

4. Beteiligung der Öffentlichkeit und Träger öffentlicher Belange
Die Öffentlichkeit wird von der Aufstellung und Auslegung des Bebauungsplanes nach § 2 Abs. 1 BauGB und § 3 Abs. 2 BauGB unterrichtet. Nach Absprache mit dem Landratsamt Heilbronn wird eine Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt, jedoch beschränkt auf die Behörden oder sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt sein könnte.

B. Verfahrenserleichterungen
Das beschleunigte Verfahren nach § 13 a BauGB ermöglicht u.a. folgende Verfahrenserleichterungen:

• Anwendung der Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs.2 und 3 Satz 1 BauGB,
• Verzicht auf frühzeitige Unterrichtung und Erörterung der Öffentlichkeit und Behörden (§ 13 Abs.2 Nr.1 BauGB),
• Keine Umweltprüfung nach § 2 Abs.4 BauGB, kein Umweltbericht nach § 2 a BauGB, keine Angaben, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind und keine zusammenfassende Erklärung nach § 10 a Abs.1 BauGB.

Gefertigt:
Untergruppenbach, den 17.05.2024
Käser Ingenieure
Ingenieurbüro für Vermessung und Stadtplanung