Grundstücksbewertung: Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit

Welche Verfahren eignen sich zur Grundstücksbewertung?

Es gibt verschiedene Arten der Wertermittlung von Immobilien bzw. Grundstücken. Um den Wert von Grund und Boden zu ermitteln, eignet sich am besten das sogenannte Vergleichswertverfahren. Grundlage dieser Methode sind kürzlich verkaufte Grundstücke in der Nähe des zu bewertenden Grundstücks.

Vor allem in begehrten Lagen wie Metropolen sind unbebaute Grundstücke jedoch Mangelware und Vergleichswerte kaum vorhanden. In diesem Fall bietet die Grundstücksbewertung mittels Bodenrichtwerten eine Alternative.

Grundstück finden: Die besten Tipps

1. Ländliche Regionen in Erwägung ziehen:
   • Alternative Standorte prüfen: In ländlichen Regionen sind die Grundstückspreise oft niedriger als in urbanen Gebieten.
   • Weniger Konkurrenz: In ländlichen Regionen ist die Nachfrage nach Baugrundstücken oft geringer, wodurch die Chancen auf ein gutes Angebot steigen.
2. Kleineres Grundstück erwerben:
   • Größenbedarf realistisch einschätzen: Wer weniger Platz benötigt, kann Geld sparen.
   • Flexibilität erhöhen: Ein kleineres Grundstück bietet mehr Flexibilität bei der Planung des Bauprojekts.
3. Grundstück ohne Immobilie kaufen:
   • Grunderwerbssteuer sparen: Bei unbebauten Grundstücken entfällt die Grunderwerbssteuer für die Immobilie.
   • Mehr Gestaltungsmöglichkeiten: Ein unbebautes Grundstück bietet mehr Gestaltungsmöglichkeiten für das Bauprojekt.
4. Erschlossenes Grundstück kaufen:
   • Erschließungskosten sparen: Die Erschließung eines Grundstücks kann teuer sein.
   • Ruhe und Sicherheit: Ein erschlossenes Grundstück ist in der Regel an die öffentliche Infrastruktur angeschlossen.
5. Alternative Suchmöglichkeiten nutzen:
   • Persönliche Kontakte nutzen: Bekannte, Verwandte oder Nachbarn können über passende Grundstücke Bescheid wissen.
   • Medien nutzen: Zeitungsinserate, Online-Portale und Zwangsversteigerungsangebote können hilfreich sein.
6. Makler beauftragen: Ein Immobilienmakler kann bei der Suche nach einem Grundstück unterstützen.

Bodenrichtwert

Gemäß §196 Baugesetzbuch geben Bodenrichtwerte den durchschnittlichen Quadratmeterpreis unbebauten Grund und Bodens wider. Um die Werte zu ermitteln, werden Grundstücke mit einem ähnlichen Entwicklungsstand zu Bodenrichtwertzonen zusammengefasst.

Sie werden anhand offizieller Kaufpreissammlungen des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte – einem Gremium, das zum Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt einer Ortschaft gehört – veröffentlicht. Das Ergebnis sind Bodenrichtwertkarten und -tabellen, die mindestens zum Ende jeden zweiten Jahres aktualisiert werden. Bürger haben das Recht, sie jederzeit einzusehen.

Welche Faktoren beeinflussen den Grundstückswert?

Der Wert eines Grundstücks wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Die wichtigsten sind:

• Lage: Die Lage des Grundstücks ist der wichtigste Faktor. In guten Lagen, also in der Nähe von Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und anderen wichtigen Einrichtungen, sind Grundstücke teurer.
• Größe und Zuschnitt: Größere Grundstücke sind in der Regel wertvoller als kleinere. Auch der Zuschnitt des Grundstücks spielt eine Rolle. Ein Grundstück mit einem guten Blick oder einer guten Ausrichtung ist wertvoller als ein Grundstück mit einem ungünstigen Zuschnitt.
• Bebaubarkeit: Die Bebaubarkeit des Grundstücks ist ebenfalls wichtig. Sie wird im Bebauungsplan festgelegt. Baugrundstücke sind in der Regel wertvoller als Flächen, die nicht bebaut werden dürfen.
• Beschaffenheit: Die Beschaffenheit des Grundstücks, also die Bodenqualität und die Erschließung, beeinflusst den Wert ebenfalls. Grundstücke mit einer guten Bodenqualität und einer guten Erschließung sind in der Regel wertvoller als Grundstücke mit einer schlechten Beschaffenheit oder einer schlechten Erschließung.
• Eigenheiten: Auch Besonderheiten des Grundstücks, wie z. B. ein Wasserfall oder ein Baumbestand, können den Wert beeinflussen.

Die einzelnen Faktoren wirken sich wie folgt auf den Grundstückswert aus:

• Lage: Die Lage des Grundstücks beeinflusst den Wert vor allem durch die Nachfrage. In guten Lagen ist die Nachfrage höher, was zu höheren Preisen führt.
• Größe und Zuschnitt: Größere Grundstücke bieten mehr Möglichkeiten für die Nutzung und sind daher in der Regel wertvoller. Ein guter Zuschnitt, z. B. ein unverbaubarer Blick oder eine gute Ausrichtung, erhöht den Wert ebenfalls.
• Bebaubarkeit: Baugrundstücke sind in der Regel wertvoller als Flächen, die nicht bebaut werden dürfen. Dies liegt daran, dass Baugrundstücke eine höhere Nachfrage haben und sich besser verwerten lassen.
• Beschaffenheit: Grundstücke mit einer guten Bodenqualität und einer guten Erschließung sind in der Regel wertvoller als Grundstücke mit einer schlechten Beschaffenheit oder einer schlechten Erschließung. Dies liegt daran, dass Grundstücke mit einer guten Beschaffenheit und einer guten Erschließung einfacher zu bebauen und zu nutzen sind.
• Eigenheiten: Besonderheiten des Grundstücks, wie z. B. ein Wasserfall oder ein Baumbestand, können den Wert erhöhen. Dies liegt daran, dass diese Besonderheiten das Grundstück attraktiver machen.