Wie viel ist meine Wohnung eigentlich wert?

Ob frei oder vermietet: Um eine Eigentumswohnung zu verkaufen, ist es wichtig, einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. Grundlage hierfür ist eine präzise Immobilienbewertung. Wie bei der Hausbewertung kommen auch für die Bewertung einer Wohnung verschiedene Personen infrage. Fordert etwa ein Gericht die Wertermittlung einer Eigentumswohnung, muss in der Regel ein Immobiliengutachter die Schätzung übernehmen. Bei einem weniger offiziellen Anlass kann auch ein Makler den Wohnungswert ermitteln.

Worauf basiert die Bewertung einer Immobilie?

Lokale Quadratmeterpreise
Einen ersten Anhaltspunkt für die Wohnungsbewertung bietet der lokale Quadratmeterpreis, der sich auf die Lage der Wohnung bezieht. Hier sind vor allem die folgenden Faktoren relevant:

Makrolage:

• Im weitesten Sinne das räumliche Umfeld der Wohnung: von einem Stadtteil bis hin zu einer ganzen Region
• Besonderes Augenmerk liegt auf der Infrastruktur, das heißt dem strukturellen Aspekt: Wie viele Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten gibt es? Wie steht es um Freizeitmöglichkeiten? Etc.
• Weiterer Punkt: die Wirtschaftskraft (Welche Arbeitgeber gibt es vor Ort? Für welche Personengruppen ist der Standort attraktiv?)

Mikrolage:

• Betrifft die unmittelbare Umgebung der Wohnung
• Der Fokus liegt hier auf der Nachbarschaft: Für welche Bevölkerungsgruppe ist die Gegend ansprechend? Wie ist der Nahverkehr ausgebaut? Handelt es sich um eine ruhige oder laute Gegend?
• Auch das Geschoss, in dem die Wohnung liegt, zählt zur Mikrolage: Je höher die Wohnung liegt, desto wertvoller ist sie. Eine Wohnung im Erdgeschoss kann bis zu 30 Prozent unter dem Wert einer Wohnung in einem höheren Geschoss liegen. Allerdings setzen viele Interessenten bei höher gelegenen Wohnungen einen Aufzug im Haus voraus.

Um den Markt- bzw. Verkehrswert einer Wohnung zu ermitteln, wird der durchschnittliche Quadratmeterpreis mit der Quadratmeterzahl der Wohnfläche multipliziert.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Wohnung positiv?

Ob der Marktwert einer Wohnung über oder unter dem lokalen Durchschnittswert liegt, hängt vor allem von diesen wertbeeinflussenden Faktoren ab:

• Baujahr: Das Baujahr eines Hauses spielt bei der Wohnungsbewertung eine entscheidende Rolle. So kommt es wegen der schlechten Bausubstanz vieler Wohnungen aus den 1960er- und 1970er-Jahren häufig zu Preisabschlägen. Der Preis für Neubauwohnungen und Wohnungen in sanierten oder gut erhaltenen Altbauten liegt hingegen oft über dem lokalen Durchschnitt.
• Anzahl und Größe der Zimmer: Der Wert einer Wohnung steigt mit der Anzahl der Zimmer. Als Zimmer zählen Räume, die mindestens zehn Quadratmeter groß sind. Kleine Räume gelten als halbe Zimmer, Küche und Bad zählen generell nicht dazu.
• Balkon, Terrasse, Loggia: Entspannungsplätze wie Balkone, Loggien oder Terrassen können den Verkaufspreis um mehrere hundert Euro steigern. Bei der Berechnung der Wohnfläche zählen sie in der Regel zu 25 Prozent.

Gemeinschaftseigentum

Wie hoch der Marktwert einer Wohnung ist, hängt auch vom Gemeinschaftseigentum ab. Als Gemeinschaftseigentum werden die Teile des Gebäudes bezeichnet, die für dessen Bestand und Sicherung notwendig sind, und an der Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft Rechte besitzen. Dazu gehören etwa Dächer, Wände, Türen, Heizungs- und Versorgungsleitungen, das Treppenhaus und Aufzüge. Auch, wenn ein Gebäude über sehr attraktives Gemeinschaftseigentum wie gepflegte Außenanlagen oder Gemeinschaftsräume verfügt, steigt der Marktwert der Wohnung. Detaillierte Informationen zum Gemeinschaftseigentum erhalten Sie in der Teilungserklärung Ihrer Wohnung.

Ausstattung der Wohnung

Wesentlich fließt aber auch die Ausstattung des Sondereigentums, also der eigentlichen Wohnung in die Bewertung ein. Hier sind beispielsweise die Qualität und der Zustand des Bades, der Küche, der Wände und Böden sowie der Fenster zu berücksichtigen. Mängel oder Instandhaltungsrückstau, aber auch werterhöhende Ausstattungsmerkmale wie beispielsweise ein Kamin, eine Fußbodenheizung oder Echtholzböden fließen ebenfalls in die Bewertung ein.

Video: Richtige Wertermittlung - was ist meine Immobilie wert?

Freie versus vermietete Wohnung – welche ist wertvoller?

Eine freie Wohnung bietet gegenüber einer vermieteten Immobilie zwei entscheidende Vorteile: Zum einen kommen neben Kapitalanlegern auch Selbstnutzer als Käufer infrage. Zum anderen kann der neue Eigentümer sich den Mieter einer unvermieteten Wohnung selbst aussuchen und den Mietpreis neu berechnen. Ist eine Wohnung vermietet, sind Mietpreise bzw. –erhöhungen gesetzlich bestimmt, etwa durch die Mietpreisbremse.

Dadurch lässt sich für eine freie Wohnung ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielen (unter Umständen bis zu 30 Prozent mehr) als für eine vergleichbare vermietete Wohnung. In der Regel sind freie Wohnungen damit sehr viel wertvoller als vermietete Immobilien. Ausnahmen können Wohnungen in Gebieten sein, in denen verlässliche Mieter schwer zu finden sind. Dort kann es sich sogar vorteilhaft auf den Verkauf auswirken, wenn eine Wohnung bereits vermietet ist. Der Immobilienwert beziehungsweise der erzielbare Verkaufspreis errechnet sich daher bei einer vermieteten Wohnung an der aktuellen Kaltmiete und einem eventuellen Erhöhungspotential.

Wie lässt sich eine Wohnung bewerten?

Um den Wert einer Wohnung zu ermitteln, eignet sich am besten das Vergleichswertverfahren. Bei der Methode werden Verkaufsangebote für Immobilien verglichen, die der Wohnung im Hinblick auf Lage, Größe und Ausstattung ähneln. Das Verfahren bietet sich an, da deutlich mehr Wohnungen als Grundstücke und Häuser auf dem Immobilienmarkt zum Verkauf stehen. Neben dem Preisatlas lassen auch Angebotspreise in Zeitungsinseraten oder auf Immobilienportalen Rückschlüsse auf den aktuellen Verkehrswert der eigenen Immobilie zu. Je mehr Vergleichsangebote verfügbar sind, desto verlässlicher lässt sich eine Wohnung bewerten.

Mehr über die verschiedenen Arten der Wertermittlung von Immobilien lesen Sie auch hier.