Denkmalgeschütztes Gebäude sanieren: Förderung, Regeln in BW

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie energetisch auf den neuesten Stand bringen will, kann nicht einfach loslegen. Bestimmte bauliche Eingriffe sind verboten und auch kleinere Änderungen unterliegen strikten Regeln. Jede energetische Modernisierung sollte gut geplant werden. Für denkmalgeschützte Immobilien gilt das doppelt; denn in diesem Fall muss das Vorhaben mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Sachverständige Energieberater mit speziellem Know-how unterstützen Eigentümer bei ihren Vorhaben.

Egal ob Energieberater, Planer oder Handwerker – ohne Erfahrung in der Sanierung unter Denkmalschutz geht es nicht. Und den Kontakt zu Ämtern, Behörden und speziellen Stiftungen sollten Hausbesitzer nicht nur als lästige Pflicht betrachten. Ob Untere Denkmalschutzbehörde, Landesamt für Denkmalschutz oder Deutsche Stiftung Denkmalschutz: Sie alle beschäftigen auch Experten, die viele gute Tipps geben können, gern auf vergleichbare Referenzbeispiele verweisen und erfahrene Fachfirmen kennen und empfehlen können.

Gesetzliche Vorgaben für die Sanierung unter Denkmalschutz

Während Hausbesitzer auf der einen Seite zur Abstimmung mit der Denkmalbehörde verpflichtet sind, genießen sie auf der anderen Seite auch größere Freiheiten.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt grundsätzlich auch für Baudenkmale. Die Vorgaben unterscheiden sich jedoch zum Teil deutlich von denen, die für Neubauten gelten. Falls die Anforderungen des GEG die Substanz oder das Erscheinungsbild des Denkmals unerwünscht beeinträchtigen, greifen Ausnahmeregelungen. Unverhältnismäßig hohe Baukosten können ebenfalls zu einer vollständigen oder teilweisen Befreiung von den Vorgaben des GEG führen.

Besonderer Schutz für das Äußere

Mit einer energetischen Sanierung den Energieverbrauch zu senken und gleichzeitig die historische Substanz zu erhalten - diesen Spagat gilt es bei einer denkmalgeschützten Immobilie zu meistern. Dem Einbau effizienter Heizsysteme wie Brennwerttechnik, Wärmepumpe oder Pelletheizung steht in der Regel nichts im Wege. Schwieriger wird es bei Maßnahmen, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändern. Das betrifft in erster Linie die Fassadendämmung - eine der wichtigsten Maßnahme, um Energie und Kosten einzusparen. Um das Erscheinungsbild nicht zu verändern, muss häufig auf eine Innendämmung ausgewichen werden. Ähnliches gilt für die Installation von Solaranlagen. Wer diese auf der "abgewandten" Seite des Hauses einplant, erhöht die Chance, dass die Denkmalschutzbehörde die Erlaubnis dazu erteilt.

Denkmalschutz und Solaranlage – was ist in Baden-Württemberg erlaubt und was nicht?

Baden-Württemberg erleichtert die Installation von Photovoltaik- und Solarthermie-Anlagen auf denkmalgeschützten Gebäuden. Wer eine Solaranlage an oder auf einem Kulturdenkmal errichten will, braucht dafür zwar grundsätzlich eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Nach den neuen Leitlinien ist die Genehmigung aber "regelmäßig zu erteilen". Laut den Leitlinien erhalten Eigentümer die Genehmigung, wenn sich die Solaranlagen der eingedeckten Dachfläche unterordnen und möglichst flächenhaft sowie farblich abgestimmt angebracht werden. Eine Ablehnung der Photovoltaik-Anlage kommt künftig nur noch bei einer erheblichen Beeinträchtigung des denkmalgeschützten Gebäudes in Betracht.

Die Leitlinien in Baden-Württemberg – Grundlagen für die Einzelfallentscheidung:

• Zu prüfen ist, ob sich Alternativstandorte beispielsweise auf nachrangigen Nebengebäuden besser für die Errichtung eignen.
• Bestehen künstlerische Schutzgründe für das Kulturdenkmal, ist zu prüfen und gesondert zu begründen, ob eine erhebliche Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes und/oder ein erheblicher Substanzeingriff bei der Errichtung von Solaranlagen vorliegt. In diesem Fall ist diese dann regelmäßig nicht genehmigungsfähig.
• Solaranlagen müssen sich der eingedeckten Dachfläche unterordnen (keine Überformung des Dachs, Abstand von den Kanten, sodass Kontur ablesbar bleibt, Solaranlage möglichst flächenhaft anbringen, Solaranlage farblich an die Dacheindeckung anpassen und matte Oberfläche)
• Von den Leitlinien unberührt bleiben die Kulturdenkmale, die im Schutzbereich einer bereits anerkannten oder potenziellen UNESCO-Weltkulturerbestätte liegen.

(Stand 24.03.2023)

Erlaubnis einholen

Die energetische Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie muss generell mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Energieberater für Denkmäler oder erfahrene Bauplaner erstellen ein Sanierungskonzept und kümmern sich um die Genehmigung. Erst wenn die Denkmalschutzbehörde die Erlaubnis erteilt, können die Arbeiten beginnen. Diese sollten ebenfalls von Handwerkern mit einer speziellen Ausbildung zum Denkmalschutz ausgeführt werden. Bei der Finanzierung unterstützt die KfW Bankengruppe mit vereinfachten Fördervoraussetzungen und zinsgünstigen Krediten.

Förderung für Baudenkmäler

Die Finanzierung einer Sanierung unter Denkmalschutz ist nicht leicht: Oft sind der höhere Aufwand, der Einsatz bestimmter Handwerkstechniken und die Beschaffung besonderer Baustoffe und Materialien auch mit höheren Kosten verbunden. Dem tragen verschiedene Förderungen und steuerliche Vergünstigungen Rechnung. So bietet die KfW für Häuser unter Denkmalschutz eine spezielle Förderung an, wo die technischen Anforderungen auf die Bausubstanz erhaltenswerter Häuser abgestimmt sind.

Die vereinfachten technischen Mindestanforderungen für die KfW-Förderung gelten für:

• Gebäude, bei denen es sich um ein Baudenkmal nach den Denkmalschutzgesetzen der Länder handelt (laut Denkmalliste oder per Gesetz), die Teil eines Denkmalensembles
• sowie Gebäude, die durch die Kommunen (zum Beispiel Denkmalbehörde, Stadtplanungsamt oder Bauamt) als sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz eingestuft sind. Die Kommune entscheidet durch Satzung oder auch im Einzelfall über eine solche Einstufung.

KfW-Programme für Eigentümer eines Baudenkmals

BEG Wohngebäude – Kredit (Programmnummer 261): In diesem KfW-Programm erhalten Eigentümer zinsgünstige Darlehen für eine Sanierung zum KfW-Effizienzhaus Denkmal. Maximal sind es 150.000 Euro pro Wohneinheit plus ein Tilgungszuschuss von 5 % der Darlehenssumme. Insgesamt ergibt sich so eine Förderung für das Effizienzhaus Denkmal in Höhe von 25 Prozent.

Alternativ zu dieser Förderung gibt es die Möglichkeit, die Kosten für den Erhalt und die Sanierung eines Hauses unter Denkmalschutz von der Steuer abzusetzen. Damit unterstützt das Finanzamt Eigentümer eines Baudenkmals.

► Details zu steuerlichen Vergünstigungen finden Sie hier

Förderung der Bundesländer über KfW-Förderung hinaus

Darüber hinaus haben auch die einzelnen Bundesländer teilweise eigene Förderprogramme aufgelegt, die Zuschüsse für den erhöhten Erhaltungsaufwand bei Häusern unter Denkmalschutz gewähren. Weitere finanzielle Hilfen für Baudenkmale gewähren zum Beispiel die Deutsche Stiftung Denkmalschutz, regionale Denkmalstiftungen und das Bundesverwaltungsamt.

Förderungen in Baden-Württemberg

Eigentümer und Besitzer von Kulturdenkmalen haben diese im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und zu pflegen. Das Land trägt hierzu im Rahmen der zur Verfügung stehenden Haushaltsmittel bei. Das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen stellt jährlich ein Denkmalförderprogramm auf.

Private Antragstellerinnen und Antragsteller können für Maßnahmen an ihrem Kulturdenkmal eine Förderung von 50 Prozent bei spezifisch denkmalbezogenen Aufwendungen erhalten,
Finanziert wird das Denkmalförderprogramm aus Landesmitteln, die der Landtag Baden-Württemberg beschlossen hat. Der überwiegende Anteil der Fördermittel stammt aus den Erlösen der Staatlichen Toto-Lotto GmbH Baden-Württemberg.

Anträge auf Förderung aus Landesdenkmalmitteln können landesweit an das Landesamt für Denkmalpflege gerichtet werden.

Die wichtigsten Schritte im Überblick

• Ermitteln Sie durch einen Sachverständigen den energetischen und baulichen Zustand Ihrer denkmalgeschützten Immobilie.
• Lassen Sie ein mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmtes Sanierungskonzept erstellen.
• Wählen Sie zum Ausführen der Arbeiten speziell ausgebildete Fachhandwerker für den Denkmalschutz aus.
• Nutzen Sie die finanziellen Vorteile der KfW-Förderung.

Für die Vermietung denkmalgeschützter Immobilien gibt es bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen übrigens steuerliche Vergünstigungen für Vermieter.

Tipp für Sanierer:

So finden Sie historische Baustoffe für die denkmalgerechte Sanierung

Besonders stark nachgefragt sind derzeit originale Holzfußböden, vor allem Dielenböden mit Nutzungsspuren, aber auch Parkett, sowie Innentüren. Doch wie finden Hausbesitzer solche historischen Baustoffe? Inzwischen gibt es eine Fülle von Anbietern in diesem Bereich, rund 30 Händler für historische Baustoffe haben sich im Unternehmerverband Historische Baustoffe (UHB) zusammengeschlossen. Und nicht immer müssen sich Hausbesitzer auf die Suche machen, viel lässt sich auch mit dem vorhandenen Material erreichen.

Wichtig für die Instandsetzung ist ein Fachbetrieb mit Erfahrung, der sich auf Reparatur und Restaurierung spezialisiert hat und vorhandene Bauelemente originalgetreu aufarbeiten kann. Dann ist auch garantiert, dass das Gesicht des Hauses nach der Sanierung unverändert bleibt.